פיצול דירות הוא אחד הנושאים שחוזרים שוב ושוב בשיחות בין משקיעים. תמיד יש את זה שטוען ש"זהו המהלך הכי חכם שיש", את זה שמתווכח ואומר שזהו מתכון לצרות, ואת זה שנמצא באמצע, מבולבל לגמרי. מהי האמת? כמו הרבה דברים בתחום הנדל"ן, התשובה מסובכת יותר מהשורה הראשונה. פיצול דירות יכול להיות מנוע תשואה מטורף, כזה שמוציא מנכס סטנדרטי הרבה יותר ממה שהיה אפשר לדמיין. אבל הוא גם יכול להפוך לבור בירוקרטי, כלכלי ומשפטי. הכל תלוי באיפה עושים, איך עושים ולמה עושים.
משקיעים רבים מדמיינים את זה כמו שיפוץ קטן: מוסיפים מטבחון, סוגרים קיר, מתקינים גם דלת, והופ – יש שתי דירות. אבל חשוב לדעת שפיצול הוא קודם כל שינוי סטטוטורי. כלומר, שינוי המצריך מעורבות של העירייה, של המהנדס ושל תכנית בניין עיר. כל עיר מתייחסת לזה אחרת: עיר אחת תאפשר פיצול קל תחת תנאים מסוימים, בעוד בעיר השכנה תתנגד לכך לחלוטין. יש שכונות בהם פיצולים נפוצים ומקובלים, ויש שכונות בהן העירייה שמה זכוכית מגדלת על כל צעד. ואפילו אם העיר מאפשרת פיצול, עדיין צריך לבדוק שטח מינימלי, חלוקה נכונה של פתחים ותשתיות שיכולות לתמוך בשתי יחידות עצמאיות. זה לא אומר שפיצול לא משתלם. זה רק אומר שצריך להתחיל מהשאלה "האם זה מותר בכלל?" לפני ששואלים "כמה כסף זה יכניס לי?".
גם כשהחוק מסתדר לטובתכם, חשוב להבין שהעלויות לא כוללות רק צבע וטיח. הרבה אנשים זורקים לאוויר: "פיצול זה 40 אלף", "פיצול זה 100 אלף", או: "אני עשיתי ב 25 אלף". האמת היא שאין לכך ספר חוקים. פיצול דירות עשוי להיות זול, ולעיתים אף יקר. זה תלוי במצב הדירה, גיל הבניין, החומרים, מצב הצנרת, האם כבר נקודות מים וחשמל ועוד ועוד. לפעמים דירה נראית פשוטה, אך אחרי שבירת קיר מתגלה הפתעה לא נעימה. וזה החלק החשוב באמת: פיצול לא מתמחרים לפי "תחושת בטן", אלא עושים בדיקה אמיתית עם בעלי מקצוע לפני שמחליטים.
ועדיין, אם זה נעשה נכון, היתרונות עשויים להיות משמעותיים. איך שלא מסתכלים על זה, דירה מפוצלת מייצרת שתי הכנסות במקום אחת. היא גם מפזרת סיכון: אם שוכר אחד עוזב, השני עדיין נשאר. היא מאפשרת להשכיר לקהלים שונים, לסטודנטים, יחידים, צעירים בתחילת דרכם ובחלק מהמקרים אף לעובדים זרים. ולפעמים פתאום נכס אחד הופך להרבה יותר גמיש, או הרבה יותר רווחי. כך, חלק מהמשקיעים מוצאים את עצמם מגדילים תשואות, בצורה שלא הייתה מתאפשרת ללא הפיצול.
ובכל זאת, לא הכל ורוד. ברגע שפיצלת, קיבלת לא רק שתי דירות, אלא גם שתי בעיות פוטנציאליות. יותר תיקונים, יותר אנשים שיכולים להתקשר אליך בשעות לא שעות, יותר בלאי על המערכת וכמובן גם יותר אחריות. זה משהו שמשקיעים הרבה פעמים שוכחים: פיצול דירה הוא לא הפיכת הנכס למעין הכנסה פסיבית. אלא להפך: הוא דורש יותר נוכחות, סבלנות ויכולת ניהול. לא כל משקיע נהנה מכך, מן הסתם.
ועכשיו ניגע בנקודה הרגישה – פיצול לא חוקי. אין מה לייפות את זה: בישראל, חלק גדול מפיצולי הדירות נעשים ללא היתר. לפעמים מתוך בורות, לפעמים מתוך חוסר רצון להסתבך עם העירייה. לפעמים בגלל שבעל הדירה ראו שהשכנים עשו, ו"כלום לא קרה". אבל חשוב לדעת שהמציאות יכולה להשתנות בבת אחת: תלונה של שכן, ביקורת פתאומית של העירייה, או מדיניות חדשה ברשות המקומית הם רק חלק מהתרחישים שיכולים להפוך פיצול דירה לקנס או אפילו לדרישה להחזיר את הדירה למצבה הרגיל. לכן, זה לא רק כסף. זה גם זמן, לחץ ועמידה מול מערכת שאנשים פרטיים לא תמיד יודעים איך להתנהל מולה.
והנה משהו שמשקיעים מנוסים יודעים: לפני שמפצלים – בודקים את השוק. כי לא כל שכונה מתאימה לפיצול, ויש אזורים בהם היחידה השנייה תיוותר ריקה לחודשים. יש מקומות שבהם שוק השכירות לדירות קטנות רווי לחלוטין. יש אפילו עיריות המציפות את השוק בדירות סטודיו חדשות, ואז יחידות מפוצלות נראות מיושנות ולא אטרקטיביות. במילים אחרות, פיצול הוא אסטרטגיה, לא פתרון קסם.
בסופו של דבר, פיצול דירה הוא כמו להחזיק מטבע עם שתי פנים. בצד אחד – הזדמנות. בצד השני – אחריות. אם נכנסים לזה מתוך הבנה, מחקר והכוונה נכונה, אפשר להרוויח השקעה יציבה, מחולקת ונוחה יותר. אך אם נכנסים לזה מתוך דחף רגעי או כי "ככה כולם עושים", המציאות עלולה לאכזב. זו גם הנקודה שהכי קל לפספס. אחרי שמסתיים השיפוץ, מנקים את האבק ומכניסים את הכלים למחסן, הדירה המפוצלת מתחילה לקבל חיים. דיירים נכנסים, שגרות נוצרות, והיחידה הקטנה צריכה לתפקד כבית. עליה להיות מוארת נכון, מאווררת מספיק ועם מטבחון שאפשר להכין בו יותר מרק קפה של בוקר. חשוב לזכור ששוכר מרוצה מחזיק את ההשקעה יציבה יותר מכל נוסחה כלכלית.
פיצול דירה הוא לא צעד שמנותק לחלוטין מהעתיד של הנכס. כך שאם בעוד חמש שנים יוחלט למכור אותו, הקונים ישאלו שאלות. האישורים והתוכניות יבדקו כדי להבין מה באמת מותר לעשות עם הדירה. פיצול הנעשה בצורה מסודרת, עם היתרים ובקרה מקצועית, בונה נכס שיש לו ערך ברור גם לטווח הארוך. חיסכון בפיצול הדירה היום עלול להוביל לתשלום כבד יותר בהמשך.
ובמציאות של היום, שבה שוק הנדל"ן מלא בחוסר ודאות, פיצול דירה עדיין יכול להיות מהלך חכם, אבל רק כשהוא חלק מתוכנית רחבה יותר. לא כמהלך נקודתי, אלא אסטרטגיה שלמה: בחירת אזור ותכנון נכון, ושילוב חכם בין הכנסה גבוהה לבין ניהול נכון של סיכונים. עם קצת מחשבה, בדיקה וסבלנות, מגלים שפיצול דירה הוא לא טרנד, אלא כלי המייצר יציבות אמיתית.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע"י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
