פיצול דירות הוא נושא שממשיך לעניין אנשים רבים בישראל, במיוחד בשנים האחרונות. מדובר בחלוקה של דירה אחת למספר יחידות דיור נפרדות, עם כניסה נפרדת ולפעמים גם מתקנים משלהן. המטרה ברורה, לנצל את השטח הקיים בצורה יעילה ולהתאים אותו למציאות החדשה בשוק הדיור. הערים המרכזיות מתמודדות עם ביקוש גבוה מצד שוכרים, ובעלי נכסים מחפשים דרכים להפיק תועלת מהנכס ולהרוויח ממנו יותר. האפשרות לפצל דירה אחת לשתיים או יותר יוצרת פתרון שעונה על שני הצרכים במקביל.
הצורך בפיצול דירות נולד מתוך מציאות שבה צעירים רבים מתקשים לשכור דירות גדולות במחירים גבוהים. יחידות קטנות יותר נותנות מענה נגיש יותר, תוך שמירה על איכות חיים סבירה. שוכרים רבים מעדיפים דירה קטנה, ממוקמת היטב, על פני דירה גדולה אך מרוחקת. בעלי נכסים מניבים מבינים את המגמה הזו ומחפשים דרכים להגיב אליה. כך נוצרת מערכת יחסים חדשה בין השוק לבין ההיצע הקיים, שמביאה לשינוי מהותי במבנה שוק השכירות. השינוי אמנם מבורך, אך לא תמיד הוא פשוט.
כדאי לדעת שפיצול דירות הוא לא תהליך חופשי לחלוטין. יש מגבלות חוקיות ותכנוניות שהמטרה שלהן היא להבטיח שיחידות הדיור יהיו בטוחות ומתאימות למגורים. המדינה והרשויות המקומיות רוצות לאזן בין פתרון למצוקת הדיור לבין שמירה על תכנון עירוני תקין. פיצול לא מבוקר עלול להוביל לעומס תשתיות, בעיות חניה או ירידה באיכות החיים של כלל הדיירים. לכן, מי שחושב על פיצול צריך להבין שהדבר כרוך באישורים ותיאומים. מדובר בצעד שיכול להניב יתרונות רבים, אך יש לגשת אליו בזהירות ובהבנה מלאה של ההשלכות.
חוק פיצול דירות נועד להסדיר תהליך שהפך נפוץ בשוק הנדל"ן שלנו. החוק קובע מסגרת ברורה שמאפשרת לבעלי נכסים לפצל דירות קיימות בהתאם לכללים מוגדרים. הוא נולד מתוך מציאות שבה מחירי הדיור עולים והביקוש לפתרונות מגורים זולים וגמישים הולך ומתגבר. פיצול דירות מציע פתרון שמסייע גם לשוכרים וגם למשכירים, אך כדי להבטיח איכות חיים ותכנון נכון, נדרש חוק ברור. כך המדינה מבטיחה שכל צד מעורב יודע בדיוק מה מותר ומה אסור.
במסגרת החוק נקבעו קריטריונים שונים שכדאי להכיר מראש. למשל, שטח מינימלי נדרש לכל יחידה, חלוקה תקינה של מתקנים ודרישות בטיחות מחמירות. כך ניתן לוודא שכל יחידה תהיה ראויה למגורים ותספק לדיירים תנאים הולמים. כמו כן, החוק נותן לרשויות המקומיות סמכות להחליט לגבי אישורי הפיצול בתחומן. ההחלטה לא אוטומטית והיא תלויה במדיניות התכנון העירוני ובהשפעות על השכונה כולה.
אחד היתרונות המרכזיים של החוק הוא מניעת תופעה של פיצולים לא חוקיים. פעם בעלי דירות רבים חילקו נכסים בלי אישורים, וכתוצאה מכך נוצרו יחידות מגורים צפופות ולא בטיחותיות. החוק שם סוף למצב הזה, ונותן ודאות משפטית ותכנונית ליזמים ולבעלי נכסים. לצד זאת, גם השוכרים נהנים מהגנה שמבטיחה תנאי מחיה טובים יותר. כך נוצר מצב שבו החוק מייצר איזון, מצד אחד הוא מאפשר גמישות, ומצד שני שומר על סטנדרטיים של מחייה. זה טוב לדיירים, זה טוב לסביבה ובסוף, זה גם טוב לבעלי הדירות עצמם.
חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע מתייחס למציאות שונה מזו שקיימת בבנייני דירות. כאן מדובר לרוב במגרשים גדולים יותר, עם גינות, חניות ולפעמים גם אפשרות להרחבות. לכן המחוקק קבע חוקים ייחודיים שנועדו לאזן בין הרצון לפצל לבין שמירה על אופי השכונה. ההסדרה הזו חשובה במיוחד, כיוון שבשכונות פרטיות כל שינוי משפיע על הסביבה הקרובה בצורה מיידית.
החוק קובע בין היתר מגבלות ברורות לגבי מספר היחידות שניתן ליצור בבית פרטי. כמו כן, יש דרישות מחמירות בנוגע לשטחי שירות, מקומות חניה וגישה נפרדת לכל יחידה. המטרה היא להבטיח שכל יחידה תתפקד כדירה עצמאית בלי לפגוע בסביבה המשותפת. רשויות התכנון בוחנות כל בקשה בקפידה, כדי למנוע מצבים שבהם שכונות שלמות יאבדו את אופיין. בסופו של דבר, המטרה היא לשלב בין צורכי הדיור לבין שמירה על איכות חיים.
כאשר מדובר בבעלי בתים פרטיים, האפשרות לפצל נכס קיימת היא הזדמנות משמעותית. פיצול מאפשר לנצל שטח קיים ליצירת יחידות מגורים נוספות, בלי להקים מבנה חדש. זו יתרון כלכלי ותכנוני, במיוחד באזורים שבהם יש ביקוש גבוה לדיור. עם זאת, יש להבין שפיצול כזה הוא לא עניין של מה בכך. נדרשים אישורים מתאימים, עמידה בתקנים וחיבור לתשתיות עירוניות. כל אלו מחייבים תכנון יסודי, אבל בתמורה מתקבלת תוצאה שמשרתת גם את הבעלים וגם את הקהילה.
הארכת הוראת שעה פיצול דירות היא נושא שממשיך לעמוד במרכז תשומת הלב הציבורית. הוראת השעה נועדה מלכתחילה לתת מענה זמני למחסור החמור בדירות קטנות וזולות. עם הזמן התברר שהביקוש רק הולך וגדל, ולכן ההוראה הוארכה שוב ושוב. נכון לשנת 2025, הארכת ההוראה מאפשרת לבעלי נכסים להמשיך לפצל דירות, כל עוד מתקיימים התנאים.
המשמעות של הארכת ההוראה כפולה, מצד אחד, אחזקת נכס כבעליו הפרטי נותן גמישות תכנונית שמאפשרת להם לייצר הכנסות נוספות. מצד שני, המדינה שומרת על מסגרת ברורה שמונעת פיצולים לא חוקיים. כך נשמר האיזון בין הצורך להגדיל את היצע הדירות לבין החשיבות של שמירה על תכנון עירוני בטוח וראוי. מדובר בכלי משמעותי שמאפשר להמשיך ולהתמודד עם אתגרי הדיור של השנים הקרובות. רוצים לדעת עוד פרטים על הנושא ולהיות מלווים בתהליכים החשובים בחיים? מוזמנים לפנות אלינו, נשמח לעמוד לרשותכם.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע"י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
