התשואה מחושבת לפי סך ההכנסות השנתיות משכירות חלקי עלות ההשקעה הכוללת. זה אומר שלא מחשבים רק את מחיר הדירה, אלא גם מוסיפים הוצאות, כמו עורך דין, מס רכישה, תיווך ושיפוץ. כשכל העלויות בפנים, התוצאה משקפת את התשואה האמיתית – לא רק מספר תאורטי על הנייר.
תשואה ברוטו מציגה רק את סכום השכירות חלקי מחיר הנכס, ללא הוצאות נוספות. בפועל, יש עלויות קבועות ומשתנות המשפיעות משמעותית על הכדאיות. הערכה לפי תשואת ברוטו בלבד עלולה ליצור אשליה שהנכס "מצוין", אך לאחר חישוב מלא – המספר יורד. לכן תמיד כדאי להתייחס לנתון הנטו.
מעבר למחיר הרכישה, חשוב לכלול הוצאות נלוות כיוון שכל פרמטר משנה את האיזון. מחשבון התשואה מאפשר להזין את כל הנתונים בקלות ולקבל תמונה מלאה בזמן אמת.
משכנתא יכולה להגדיל את התשואה על ההון העצמי, אך גם להעלות את הסיכון. התשלום החודשי מוריד את ההכנסה הפנויה, וצריך לבדוק האם השכירות מכסה את ההחזר. מחשבון התשואה מאפשר לבדוק את השורה התחתונה: כמה באמת מרוויחים אחרי המשכנתא.
תשואה על הנכס מתייחסת לכל העלות הכוללת של הרכישה. תשואה על ההון העצמי מחשבת רק את הסכום שהושקע מכיסך. אם לקחת משכנתא, ייתכן והתשואה על ההון העצמי תהיה גבוהה בהרבה – ולכן חשוב לבדוק את שני הנתונים כדי להבין את התוצאה המדויקת.
כן. אם מתוכנן שיפוץ שמעלה את שווי הדירה או את גובה השכירות, אפשר להזין זאת כמקדמה או כהוצאה נוספת. כך רואים את התשואה העתידית ולא רק את המצב הנוכחי. זה עוזר להבין אם ההשקעה באמת משתלמת לאורך זמן.
לא בהכרח. תשואה גבוהה עלולה להעיד על אזור עם סיכון גבוה, תחלופת שוכרים גבוהה או נכס שמצריך תחזוקה אינטנסיבית. חשוב לשלב בין תשואה לבין יציבות, ביקוש, תחזוקה והערכת סיכונים. מחשבון התשואה עוזר לקבל את הנתון החשוב – אך ההחלטה צריכה לשלב גם שיקולים רחבים יותר.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
