השקעה בקרקעות היא אחת האסטרטגיות הוותיקות ביותר בעולם הנדל"ן הישראלי, אבל גם אחת המבלבלות. אנשים רבים שומעים את המונחים "חקלאית", "צהובה" או "מופשרת", ומניחים שמדובר בהבדלים טכניים, שרלוונטיים רק לעורכי דין. בפועל, ההבדל בין הסוגים האלה יכול להיות ההבדל בין השקעות נדלן שמכפילות את עצמן לבין כסף שתקוע שנים בלי תנועה. לפני שמקבלים החלטה, כדאי להבין מה עומד מאחורי כל מונח ומה הוא אומר על הסיכון והפוטנציאל שבהשקעה.
קרקע חקלאית היא קרקע שייעודה התכנוני נשאר חקלאי, כלומר לא ניתן לבנות עליה למטרת מגורים או מסחר בשלב זה. אז למה בכלל להשקיע בה?
התשובה היא פוטנציאל השינוי. ישראל היא מדינה קטנה עם לחץ בנייה גדול, וקרקעות חקלאיות הצמודות לאזורי פיתוח עוברות שינוי ייעוד באופן תדיר. משקיע שרכש קרקע חקלאית לפני שינוי הייעוד יכול לראות את ערכה קופץ פי כמה תוך שנים ספורות.
עם זאת, חשוב לזכור:
קרקע צהובה היא קרקע שכבר קיבלה ייעוד לבנייה בתוכניות המתאר, אך טרם הושלמו כל הליכי התכנון והרישוי. הצבע הצהוב מגיע מהצבע שבו מסומנות קרקעות כאלה במפות תכנון.
היתרון הגדול הוא שהסיכון כאן נמוך יותר מקרקע חקלאית, כי הכיוון כבר ברור. הרוכש לא מהמר על שינוי עתידי, אלא ממתין להשלמת תהליך שכבר החל. מצד שני, מחיר הכניסה גבוה יותר, כי השוק כבר מתמחר את הפוטנציאל. קרקע צהובה מתאימה במיוחד למשקיעים שרוצים לשלב בין פוטנציאל צמיחה לרמת סיכון מתונה יחסית.
ישנם מספר דברים שכדאי לבדוק בקרקע צהובה:
השקעה בקרקע מופשרת היא השלב הבשל ביותר. קרקע מופשרת היא כזו שכבר עברה את כל שלבי האישור התכנוני ומוכנה לבנייה בפועל. המחיר גבוה יותר, אבל גם הוודאות גבוהה יותר משמעותית. עבור משקיעים שמעדיפים לישון טוב בלילה, זו לרוב הבחירה הנכונה.
כאן נכנסים לתמונה שני מונחים שכל משקיע חייב להכיר: מס רכישה קרקע והיטל השבחה.
מס רכישה קרקע מחושב אחרת ממס רכישה על דירה. על קרקע שאינה דירת מגורים, שיעור המס עומד על 6% מערך העסקה. זוהי עלות שחייבים לקחת בחשבון בתכנון הפיננסי של הרכישה, כי היא משפיעה ישירות על נקודת האיזון של ההשקעה.
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית המגיע כשקרקע עולה בערכה בעקבות החלטה תכנונית, כמו שינוי ייעוד או הגדלת זכויות בנייה. ההיטל עומד על 50% מההשבחה ומשולם בדרך כלל בעת מכירת הנכס או קבלת היתר בנייה.
כלומר, אם רכשתם קרקע חקלאית ב־500 אלף שקלים, ולאחר שינוי הייעוד היא שווה מיליון שקלים, תצטרכו לשלם היטל השבחה על חלק מהרווח. חשוב לתכנן זאת מראש ולא להיתקל בו כהפתעה לא נעימה בסוף הדרך.
גם משקיעים מנוסים נכשלים לפעמים בהשקעות קרקע, לרוב מאותן סיבות חוזרות:
אי בדיקת זכויות הקרקע: יש לוודא שהקרקע רשומה כהלכה, שאין עיקולים ושמבנה הבעלות ברור לחלוטין לפני חתימה על כל מסמך.
התשובה תלויה בשלושה פרמטרים עיקריים:
השקעה בקרקעות אינה מתאימה לכולם, אבל מי שמבין את ההבדלים בין הסוגים, מכיר את המשמעות של מס רכישה קרקע והיטל השבחה, ויודע לקרוא נכון את המפה התכנונית, יכול למצוא כאן הזדמנויות שהשוק עוד לא מיצה. השלב הראשון הוא תמיד לעשות את שיעורי הבית, להיעזר בשירותי ליווי משקיעים ולא להתפתות להחלטות מהירות. קרקע טובה היא כזו שמחכה למשקיע הסבלני, לא לזה שממהר.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת - מייסד BP Group
אביתר בן פורת אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן כדי לעשות לך סדר
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
