בואו נדבר רגע על מה שקורה אצלכם בחשבון הבנק בכל ראשון לחודש. אתם יודעים, הכסף שיורד תחת הסעיף "החזר משכנתא". רובנו מתייחסים למשכנתא כמו למזג אוויר: משהו שפשוט קורה לנו, גזירת גורל שחתמנו עליה לפני כמה שנים ומאז אנחנו פשוט משלמים ומקווים לטוב.
אבל האמת היא שמשכנתא היא לא חתונה קתולית, היא אפילו לא חוזה שכירות קשיח. היא מוצר פיננסי לכל דבר, וכמו שאתם מחליפים חבילת סלולר כשיוצא מבצע חדש או משדרגים את הרכב כשהוא מתחיל לקרטע, אין שום סיבה שתמשיכו לשלם "קנס" חודשי לבנק רק כי פעם, ב-2019, הריבית הזאת הייתה נראית לכם הגיונית.
אז איך יודעים שהגיע הזמן לבצע מחזור משכנתא? הנה הסימנים שהכסף שלכם פשוט נוזל בין האצבעות של הבנקאים.
זה הסימן הכי ברור מאליו, אבל גם זה שהכי קל לפספס. שוק המשכנתאות הוא דינמי: אם כשלקחתם את המשכנתא הריביות היו בשיא, והיום המצב בשוק השתנה (או שהתמהיל שלכם פשוט לא רלוונטי לריבית הנוכחית), אתם פשוט מפסידים כסף. חשוב להבין שגם אם הריבית הכללית עלתה, ייתכן שהמסלול הספציפי שלכם (למשל, מסלול צמוד מדד בתקופה של אינפלציה גבוהה) הפך לבור ללא תחתית שבו אתם משלמים ומשלמים, אבל הקרן (החוב המקורי) פשוט לא יורדת.
כשחתמתם על משכנתא לדירה ראשונה, אולי הייתם זוג צעיר עם הכנסה לא יציבה, עבודה זמנית או הון עצמי נמוך. הבנק ראה בכם "סיכון" ותמחר את הריבית בהתאם. היום? אתם במקום אחר. אם השכר שלכם עלה משמעותית, אם צברתם ותק או שהנכס שלכם שווה היום הרבה יותר ממה שהיה שווה אז, אתם לקוחות הרבה יותר אטרקטיביים. למה שתמשיכו לשלם ריביות של "מתחילים" כשאתם כבר בסטטוס של לקוחות VIP?
החיים קורים. ילדים נולדים, הוצאות הלימודים עולות, או שפשוט עליית המדד והריבית גרמו להחזר החודשי לזנק ב-800 או 1,000 שקלים בלי שהרגשתם. אם בכל סוף חודש אתם מוצאים את עצמכם במאבק הישרדות מול העו"ש, או שאתם נאלצים לקחת הלוואות קטנות וגרועות כדי "לסגור את החודש", מחזור משכנתא הוא גלגל ההצלה שלכם. פריסה מחדש של השנים או שינוי מסלולים יכולים להוריד את ההחזר החודשי ולהחזיר לכם את השקט בלילה, גם אם זה אומר שהמשכנתא תתארך מעט.
לפני שאתם רצים לבנק, חשוב להבין שמיחזור הוא לא תמיד "לחיצת כפתור". יש כמה נקודות שדורשות בדיקה מעמיקה:
ביטוחים: מיחזור משכנתא הוא הזדמנות פז לבדוק גם את ביטוחי החיים והמבנה. עברו כמה שנים? אולי אתם משלמים ביוקר על פוליסה ישנה? זה הזמן לעשות סדר גם שם.
שבו עם הקפה של הבוקר, תפתחו את דוח יתרות המשכנתא שלכם (אפשר להוציא באתר הבנק ב-2 דקות) ותבדקו את הבולטים הבאים:
יכולת החזר: האם אתם יכולים להרשות לעצמכם להעלות את ההחזר ב-200 ש"ח כדי לקצר את המשכנתא ב-5 שנים? זהו המהלך הכי חסכוני שיש.
הבנק לא יתקשר אליכם ביוזמתו ויגיד: "היי, שמנו לב שאתם משלמים לנו יותר מדי, בואו נוריד לכם את הריבית". זה לא האינטרס שלו. זה התפקיד שלכם להיות הערים והאחראים על הכסף שלכם. מיחזור משכנתא הוא לא תהליך מפחיד או מסובך כמו שהוא נשמע, והוא אחד הצעדים הכלכליים הכי חכמים שאתם יכולים לעשות למען העתיד של המשפחה שלכם.
הטיפ המנצח: פעם בשנה, תעשו "טיפול 10,000" לכלכלה שלכם. תסתכלו למספרים בעיניים ותשאלו את עצמכם: האם הכסף הזה באמת חייב ללכת לדיבידנדים של הבנק, או שהוא יכול ללכת לחיסכון של הילדים שלכם?
מיחזור משכנתא הוא למעשה החלפת ההלוואה הקיימת בהלוואה חדשה וטובה יותר באותו הבנק או בבנק אחר. המטרה היא לקחת את יתרת החוב ולהתאים לה תנאים חדשים: ריביות נמוכות יותר, מסלולים בטוחים יותר או פריסה מחודשת של השנים כדי לחסוך כסף או להוריד את ההחזר החודשי.
לא תמיד. כדאי למחזר רק אם החיסכון המצטבר בתשלומי הריבית לאורך השנים גבוה יותר מעמלת הפירעון המוקדם (הקנס) ומעלויות התפעול של המיחזור (כמו פתיחת תיק או שמאות). צריך לבחון כל מקרה לגופו בעזרת חישוב כלכלי קר.
הבנק בנה על הרווח מהריבית שתשלמו לו לאורך שנים. כשאתם ממחזרים, אתם "שוברים" את החוזה ומחזירים את הכסף מוקדם מהצפוי. הקנס נועד לפצות את הבנק על אובדן הרווח הזה. חשוב לזכור: לעיתים הקנס נראה גבוה, אך החיסכון בריבית החדשה עדיין הופך את המהלך למשתלם מאוד.
ממש לא. ניתן למחזר את המשכנתא בבנק המקורי ("מיחזור פנימי") או להעביר אותה לבנק אחר שמציע תנאים טובים יותר ("מיחזור חיצוני"). לעיתים עצם האיום במעבר לבנק מתחרה גורם לבנק הנוכחי לשפר את התנאים שלו בצורה משמעותית.
במסגרת המיחזור ניתן לפרוס את יתרת החוב למספר שנים רב יותר (במידה והגיל מאפשר זאת). כך, סכום הקרן מתחלק על פני תקופה ארוכה יותר, והנטל החודשי על התקציב המשפחתי יורד מיידית ומאפשר "אוויר לנשימה".
בדרך כלל לא. אם אתם מתכננים למכור את הנכס בשנה-שנתיים הקרובות, העלויות הנלוות של המיחזור והקנסות עלולים להיות גבוהים מהחיסכון שתספיקו לייצר בזמן הקצר שנותר. במקרה כזה, עדיף לרוב להמתין למכירה ולסגור את המשכנתא אז.
הכוונה היא להפסיק להסתכל רק על הריבית הנמוכה ביותר ("הטיפול הנקודתי") ולהתחיל להסתכל על כל המבנה הכלכלי ("האבחון העמוק"). זה אומר לבחור מסלולים שלא רק נראים זולים היום, אלא כאלו שלא יתנפחו בעוד חמש שנים בגלל הצמדה למדד או שינויי ריבית קיצוניים.
המסמך החשוב ביותר הוא "דו"ח יתרות לסילוק" (ניתן להפיק באתר הבנק או במוקד הטלפוני). בנוסף, כדאי להחזיק תלושי שכר מעודכנים כדי להראות לבנק שהמצב הכלכלי שלכם השתפר, מה שיאפשר לכם להתמקח על ריביות נמוכות יותר של לקוחות חזקים.
כותב המאמר: אביתר בן פורת - מייסד BP Group
אביתר בן פורת אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן כדי לעשות לך סדר
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
