יש רגע כזה, כמעט אצל כל מי שנכנס לעולם הנדל״ן, שבו צריך לבחור:
לקנות דירה חדשה מקבלן, כזו שמריחה “עתיד”, או ללכת על דירה יד שנייה שכבר עומדת על הרגליים ונראית כמו עסק מוכן.
על פניו, יד ראשונה נשמעת כמו הפתרון הכי בטוח. הכל חדש, נוצץ, בלי הפתעות, בלי תקלות ובלי דיירים שעשו לנכס חיים קשים. מצד שני, יד שנייה מרגישה לפעמים פחות זוהרת, אבל הרבה יותר “אמיתית”. היא כבר בתוך שכונה קיימת, עם רחובות פעילים, ביקוש שניתן למדידה, ומחיר שאפשר להתמקח עליו.
אז מה יותר משתלם למשקיע? התשובה האמיתית היא: מה שמתאים למטרה שלכם. כי יד ראשונה ויד שנייה הן שתי השקעות נדלן שונות, גם אם שתיהן נקראות “דירה”.
נכס יד ראשונה הוא בדרך כלל קנייה עם מבט קדימה; לפעמים הדירה אפילו עדיין לא קיימת במציאות, והיא יושבת על תוכניות, הדמיות והבטחות. זה יכול להיות יתרון ענק, אבל רק למי שמבין את המשחק.
היתרון הכי גדול של דירה חדשה הוא התחושה שהיא “תגדל” עם הזמן. אזורים חדשים נוטים לקבל תשתיות, כבישים, פארקים, מסחר, ולעיתים גם חיבור לתחבורה ציבורית שמקפיצה את הביקוש. משקיע שמזהה מוקדם אזור שעוד רגע מתעורר, יכול להיכנס לפני העלייה הגדולה במחירים.
אבל פה גם נכנסת הבעיה של יד ראשונה: הרבה פעמים אין שכירות כרגע. אם הדירה על הנייר, התשלום מתחיל להתגלגל, וההכנסה עדיין לא קיימת. וזה אומר שאתם צריכים להיות מסוגלים להחזיק תקופה שבה ההשקעה “שקטה”: לא נותנת כסף, רק דורשת אותו.
יד ראשונה גם נוטה להיות יקרה יותר למ״ר. לא תמיד בגלל שהיא באמת שווה יותר, אלא כי אתם משלמים גם על “מוצר חדש”, גם על שיווק פרויקט, וגם על פרמיית הסטטוס של דירה מקבלן.
בקיצור: יד ראשונה יכולה להיות החלטה חכמה מאוד, אבל היא מתאימה למשקיעים עם סבלנות, גב כלכלי ויכולת לחשוב כמה שנים קדימה – לא רק על החודש הבא.
יד שנייה היא עולם אחר: זו דירה קיימת בתוך מציאות קיימת. מה זה אומר בפועל? שאתם לא צריכים לנחש.
אפשר לבדוק כמה שוכרים באמת משלמים באזור, להבין מי קהל היעד, לראות מה המצב של הבניין, מה קורה ברחוב, כמה זמן נכסים עומדים ריקים, ואפילו לשוחח עם שכנים ולדעת אם החיים שם רגועים או כאוטיים.
היתרון הכי משמעותי למשקיע הוא שיד שנייה הרבה פעמים מאפשרת להתחיל לקבל שכירות מהר. לפעמים אפילו מהר מאוד. וכשיש שכירות, יש תזרים, וכשיש תזרים – ההשקעה מרגישה פחות כמו “חלום” ויותר כמו מערכת שעובדת.
מעבר לזה, בדירות יד שנייה יש לעיתים יותר מקום למשחק אמיתי: אפשר לשפר את הנכס בשיפוץ נכון, לשנות תכנון, להוסיף ערך, ואז להעלות מחיר שכירות או לשפר את ערך המכירה. זה בדיוק האזור שבו משקיעים חכמים עושים כסף: לא רק בקנייה, אלא בשדרוג.
אבל חשוב להגיד גם את האמת: יד שנייה יכולה להגיע עם “הפתעות”. צנרת ישנה, רטיבות שלא ראיתם בסיור קצר, בעיות ועד בית, או דירה שנראית סבבה – אבל מתנהגת אחרת אחרי חודש של מגורים.
זו לא סיבה לפסול, זה פשוט אומר שיד שנייה דורשת בדיקה טובה יותר. מי שמגיע בלי בדיקה מקצועית, לפעמים מגלה שהעסקה נראתה מצוין באקסל אבל נשברת במציאות.
כשמשקיעים משווים יד ראשונה ליד שנייה, הם כמעט תמיד עושים טעות אחת קלאסית: הם משווים רק מחיר רכישה.
אבל למשקיע, השאלה היא לא “כמה זה עולה”. השאלה היא: כמה זה מכניס, כמה זה דורש, וכמה מהר זה מתחיל לעבוד.
במילים פשוטות:
ולפעמים, דירה פחות “יפה” על הנייר, תעשה יותר כסף בפועל.
אם המטרה שלכם היא לייצר הכנסה פסיבית יציבה, יד שנייה בדרך כלל תהיה הבחירה היותר הגיונית. היא מאפשרת להתחיל לזוז מהר, לשכור, לייצר תזרים, ולהרגיש שהכסף עובד.
אם המטרה שלכם היא לבנות רווח משמעותי בעוד כמה שנים, יד ראשונה יכולה להיות חזקה מאוד – אבל רק אם היא באזור הנכון, במחיר נכון, ובלי להכניס אתכם ללחץ כלכלי בזמן ההמתנה.
ובמילים של משקיעים: מי שלא יכול להרשות לעצמו לחכות – לא צריך לקנות השקעה שמבקשת סבלנות.
יד ראשונה היא השקעה שמדברת “עתיד”. יד שנייה היא השקעה שמדברת “עכשיו”.
שתיהן יכולות להיות משתלמות, אבל רק אם הן מתיישבות על המטרה הנכונה ועל היכולת הכלכלית שלכם.
בסוף, השקעה טובה היא לא הדירה הכי חדשה ולא הדירה הכי זולה, אלא זאת שגורמת לכם להרגיש הכי בשליטה: עם מספרים שעובדים, ותוכנית שלא תלויה במזל.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת - מייסד BP Group
אביתר בן פורת אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן כדי לעשות לך סדר
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
