מי שנכנס לעולם הנדל״ן מגלה מהר מאוד שיש שתי גישות מרכזיות: להשקיע בישראל, במקום שמכירים מקרוב, או להשקיע בחו״ל, במקום שבו המחירים לפעמים נמוכים יותר והתשואות נראות מפתות יותר. האמת היא שלא קיימת תשובה אחת נכונה שמתאימה לכולם. ההחלטה הזו תלויה בשאלה מה רוצים להשיג מההשקעה, כמה שליטה רוצים לנהל עליה, ועד כמה נוח להתמודד עם סיכונים שלא תמיד נראים על פני השטח.
חשוב להבין שהשוואה נכונה בין השקעת נדל״ן בישראל להשקעה בחו״ל לא מתחילה במחיר הנכס. היא מתחילה בהבנה של התמונה הכוללת: מי מנהל את הנכס, מה העלויות האמיתיות לאורך זמן, מה קורה במקרה של תקלה, ואיך נראית היציאה מההשקעה אם יש צורך למכור.
השקעת נדל״ן בישראל נותנת לרבים תחושת יציבות ושליטה. מדובר בשוק מוכר, עם שפה מוכרת, מערכת משפטית שמובנת יחסית, ויכולת לבדוק דברים בצורה ישירה. אפשר לראות את הנכס פיזית, לדבר עם אנשי מקצוע בלי מתווך לשוני, להבין את הרחוב ואת השכונה, ולהרגיש שמכירים את כללי המשחק.
אבל ישראל היא גם שוק יקר. ברוב האזורים המבוקשים מחיר הכניסה גבוה מאוד, ולכן גם ההון העצמי הנדרש לרכישה משמעותי. בנוסף, התשואה משכירות לא תמיד גבוהה ביחס למחיר הנכס. לפעמים התוצאה היא השקעה שמרגישה “נכונה” פסיכולוגית, אבל פחות יעילה תזרימית, לפחות בשנים הראשונות.
בנוסף, מי שמשקיע בישראל צריך לקחת בחשבון מיסוי והוצאות נלוות, שיכולות להפתיע מי שלא נערך אליהן מראש. מס רכישה, עלויות עו״ד, תיווך, שיפוץ ותחזוקה – כל אלו מצטברים מהר. לכן, גם כשנכס נראה מצוין על הנייר, חשוב לחשב רווחיות נטו ולא להסתפק בתחושת “המחירים רק עולים”.
השקעה בחו״ל קורצת בגלל האפשרות להתחיל בסכומים נמוכים יותר, ליהנות מתשואה שוטפת גבוהה יותר במדינות מסוימות, ולפזר סיכון גיאוגרפי. לפעמים, אותו הון עצמי שבישראל יספיק לדירה קטנה באזור ממוצע, יכול להספיק בחו״ל לנכס גדול יותר או אפילו למספר נכסים במקביל.
עם זאת, כאן בדיוק מתחיל ההבדל בין “תשואה יפה באקסל” לבין השקעה שעובדת באמת. בחו״ל נכנסים לעולם עם חוקים אחרים, תרבות אחרת, וקצב אחר של שוק. גם אם העסקה נראית פשוטה, ברגע שנדרש טיפול בשוכר, בתיקון או בתקלה, מתגלים פערים. כשאי אפשר להגיע לנכס תוך שעה, הסמכות עוברת כמעט תמיד לגורם מקומי: חברת ניהול, מתווך, שותף או עו״ד.
הנקודה הזו קריטית. השקעה בחו״ל היא כמעט תמיד השקעה שמנוהלת דרך אנשים אחרים, ולכן איכות האנשים והמנגנון חשובה לא פחות מהנכס עצמו. מי שלא בודק את המנגנון הזה לעומק, עלול לגלות שהמרחק הופך לעלות.
בנוסף, חשוב לזכור את נושא המטבע. גם אם התשואה במדינה מסוימת גבוהה, שינוי בשער החליפין יכול להפוך תשואה טובה לממוצעת, ולעיתים אפילו לפגוע בערך ההשקעה כשהמטרה היא להביא את הכסף חזרה לישראל.
כדי לקבל החלטה טובה, כדאי להסתכל על כמה שאלות עומק. לא ברמת הסיסמאות, אלא ברמה שמדברת על החיים עצמם.
ראשית, מה המטרה המרכזית של ההשקעה: תזרים חודשי גבוה, עליית ערך, או איזון בין השניים? בישראל הרבה פעמים הדגש הוא על עליית ערך לטווח ארוך, בעוד שבחלק מהמדינות בחו״ל הדגש יכול להיות על תזרים חודשי חזק יותר. המטרה משנה את כל הדרך שבה בוחרים נכס.
שנית, מה רמת המעורבות הרצויה. מי שרוצה להיות מעורב, לבדוק, לפקח ולהרגיש בשליטה – ירגיש הרבה יותר טבעי בישראל. מי שמעדיף השקעה שעובדת “בשקט” אבל יכול להתמודד עם ניהול מרחוק – יכול להתאים גם להשקעה בחו״ל, בתנאי שהמערכת סביב הנכס חזקה באמת.
שלישית, צריך לבדוק את התמונה הכלכלית האמיתית ולא רק את המחיר. כמה עולה התחזוקה? מה קורה כשיש חודש בלי שוכר? מה דמי הניהול? אילו מסים קיימים במדינה עצמה ובישראל? אלו בדיוק הדברים שמבדילים בין עסקה שנשמעת מצוינת לבין נכס שמתחיל “לאכול” רווחים.
אפשר להסתכל על זה בצורה מתומצתת יותר דרך כמה נקודות בדיקה בסיסיות:
אחת הטעויות המוכרות ביותר היא להיכנס לתחום השקעות נדלן בחו״ל רק בגלל הבטחה לתשואה “גבוהה ובטוחה”. נדל״ן הוא לא פיקדון, ובמיוחד לא במדינה שלא מכירים לעומק. תשואה גבוהה מגיעה לרוב עם מחיר: אזור פחות יציב, אוכלוסייה מורכבת יותר, תחזוקה גבוהה יותר או שוק תנודתי יותר.
טעות נוספת היא להניח שחברת ניהול “תדאג להכל” בלי לבדוק מה היא באמת עושה, איך היא מתוגמלת, ומה קורה כשיש בעיה. חברת ניהול טובה יכולה להפוך השקעה בחו״ל להחלטה חכמה. חברת ניהול חלשה יכולה להפוך אותה לכאב ראש קבוע.
הבחירה לא צריכה להיות רגשית, אלא תפעולית. ישראל מציעה תחושת שליטה, קרבה והיכרות עם המציאות. חו״ל מציעה לפעמים מחיר כניסה נוח יותר, תשואות אחרות ופיזור סיכון.
בפועל, משקיעים רבים בוחרים להתחיל בישראל כדי להבין את העולם הזה מקרוב, ורק אחר כך לשלב השקעה נוספת בחו״ל לצורך פיזור. אחרים עושים הפוך, במיוחד אם המטרה היא תזרים או אם מחירי הכניסה בישראל לא מאפשרים להתחיל בצורה בטוחה.
השקעת נדל״ן בישראל מול השקעה בחו״ל היא לא תחרות של מי “יותר נכון”. זו התאמה בין שוק לבין אופי המשקיע. מי שמחשב נכון את העלויות, בודק תרחישים מראש, ומבין מי מנהל את הנכס בפועל – יכול לבנות השקעה חכמה בכל אחד מהכיוונים.
בסוף, ההבדל האמיתי לא נמצא במדינה. הוא נמצא בשיטה: בדיקות, ניהול, ושיקול דעת לפני החלטה.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע"י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
