תמהיל משכנתא הוא שילוב בין מסלולים שונים בהלוואת המשכנתא. זו החלטה מהותית שנעשית בשלבים הראשונים של תהליך קבלת ההלוואה, והשפעתה נמשכת לאורך שנים. הרכב המסלולים קובע כמה תשלמו בכל חודש, מה תהיה רמת הסיכון, וכמה תשלמו בסך הכול לאורך חיי ההלוואה. שיקול נוסף הוא התאמה לתנאי שוק משתנים, במיוחד כשמדובר בתקופות ריבית תנודתיות. התהליך דורש הבנה עמוקה של התחום הפיננסי ולא רק יכולת חישוב. ומה הכי מפתיע תמיד אנשים? כמה אפשרויות קיימות לבניית תמהיל נכון.
כאשר אנחנו בונים תמהיל משכנתא ללקוחות שלנו, אנחנו לוקחים בחשבון פרמטרים רבים. ביניהם נבחן יציבות כלכלית, צפי להכנסות עתידיות, טווח ההחזר הרצוי וכמובן גם מרכיב הסיכון האישי. לכל מסלול יתרונות וחסרונות, לכן השילוב ביניהם חייב להיות מדויק ולא אחיד לכל אחד. אין נוסחה קבועה שמתאימה לכולם. למשל, מישהו שצפוי לקבל מס ירושה בעתיד אולי יעדיף מסלול גמיש יותר. מי שמחזיק בנכס נוסף להשקעה ירצה מבנה אחר לחלוטין. לכן כל תמהיל הוא ייחודי, ומושתת על התאמה מדויקת לפרופיל האישי.
בייעוץ משכנתאות נכון, תמהיל המשכנתא לא עומד בפני עצמו. הוא נבנה כחלק מהתמונה הכוללת של ניהול ההון של הלקוח. תכנון נכון של התמהיל משתלב עם מטרות רחבות יותר – כמו השקעות עתידיות, תזרים מזומנים מתואם ותכנון מיסים חכם. החשיבה שלנו תמיד שואפת לראות קדימה – איפה תהיו בעוד עשור. אנחנו בוחנים את השפעת המשכנתא על כלל התחייבויותיו הפיננסיות של הלקוח. גם אם המספרים דומים, הדרך אליהם יכולה להיות שונה לגמרי.
תמהיל משכנתא מומלץ הוא לא רשימה קבועה של מסלולים, אלא התאמה מדויקת לצרכים. ההמלצה שלנו תמיד משתנה לפי מאפייני הלקוח. משפחה צעירה עם ילדים, זוג לקראת פרישה או משקיע נדל”ן – כל אחד זקוק לפתרון אחר. לא קיים מודל אחיד שמתאים לכולם. אפילו אזור המגורים וההוצאות ביום יום משפיעים על ההחלטה. תמהיל מוצלח הוא כזה שמותאם גם לרקע האישי וגם ליעדים בעתיד. זהו חלק מהשירות המקצועי שאנחנו מקפידים עליו.
אנחנו בוחנים כל מקרה לגופו ומציעים תמהיל שמאוזן בין סיכון לתשואה. לדוגמה, לפעמים נשלב בין מסלול פריים עם ריבית משתנה למסלול קבוע שאינו צמוד. הרעיון הוא לבזר סיכונים, ולשמור על גמישות למול שינויים כלכליים ואישיים. ההבדלים בין המסלולים גדולים יותר ממה שנראה בהתחלה. אנחנו גם לוקחים בחשבון את האפשרות למחזור בעתיד בתנאים טובים יותר. לכן יש לייצר תשתית שתאפשר שינויים בהמשך הדרך.
אחד העקרונות החשובים מבחינתנו הוא יצירת ודאות תזרימית ללקוח. תמהיל טוב לא נמדד רק לפי הריבית, אלא לפי היכולת של הלווה לעמוד בו מבלי לפגוע באיכות חייו. לא נבנה תמהיל אגרסיבי מדי, גם אם הוא נראה משתלם בטווח הקצר. תכנון נכון הוא כזה שמונע הפתעות שליליות בהמשך. המשכנתא מלווה את המשפחה לאורך שנים רבות – זו לא רק עסקה פיננסית, זה חלק מהחיים. לכן אנחנו מתייחסים לתמהיל כבסיס יציב לעתיד כלכלי בטוח ובעתיד תבינו עד כמה הדבר משמעותי וחשוב.
איך לבנות תמהיל משכנתא זו שאלה שחוזרת על עצמה אצל רבים. התשובה מתחילה בהבנת הצרכים של הלקוח, אך ממשיכה הרבה מעבר לכך. אנחנו שואלים שאלות כמו: מה התחזית הכלכלית שלכם? האם צפויות הוצאות חריגות? האם צפויה הכנסה נוספת בשנים הקרובות? לא מדובר רק בנתונים יבשים אלא גם בסיפור חיים. לפעמים שיחה קצרה חושפת מידע משמעותי לתכנון והשלב הראשון? הוא תמיד הקשבה אמיתית לצרכי הלקוח.
לאחר איסוף המידע, אנחנו בוחנים את כלל המסלולים הקיימים. לכל מסלול יש מאפיינים שונים – ריבית קבועה או משתנה, הצמדה למדד או לא, אפשרויות פירעון מוקדם ועוד. התמהיל שנבחר מורכב לעיתים משלושה ארבעה מסלולים שונים, שמתחלקים באחוזים משתנים בהתאם לפרופיל הספציפי של הלקוח. השילוב בין המסלולים מגן על הלקוח מתנודתיות בשוק. עליכם להבין – כל שינוי קטן יכול להשפיע על עשרות אלפי שקלים לאורך שנים. לכן התהליך חייב להתבצע בזהירות ובשקיפות מלאה.
אנחנו לא מתייחסים לבניית תמהיל כאל פעולה טכנית. מדובר בתהליך אסטרטגי שכולל תכנון לעשר, עשרים או שלושים השנים הבאות. התמהיל חייב להיות דינמי – הכוונה, ניתן להתאמה במקרה של שינויים מהותיים בחיים. לכן חשוב לא רק לבחור נכון בהתחלה, אלא גם לנהל נכון את המשכנתא לאורך הזמן. אנחנו ממשיכים ללוות גם לאחר קבלת המשכנתא, עם התאמות נדרשות. העולם הכלכלי משתנה – והמשכנתא חייבת להשתנות אתו. בין אם מדובר באירוע עירוני או בתמהיל משכנתא מותאם אישית. ומה הכי חשוב לזכור? שמדובר בניהול מתמשך, לא באירוע חד פעמי.
מחשבון תמהיל משכנתא הוא כלי עזר חשוב המאפשר להבין את ההשפעות של כל מסלול. באמצעותו ניתן לדמות תרחישים, לראות מה קורה כשמשנים ריביות או אחוזי חלוקה, ולקבל תמונה ברורה של ההחזר החודשי הכולל. היתרון הגדול הוא היכולת לקבל שליטה על הנתונים. לקוחות רבים מרגישים ביטחון גדול יותר כשיש מולם תמונה ברורה. זה שלב שמקדים החלטה, ולא מחליף אותה.
אבל חשוב לזכור – מדובר רק בכלי חישובי, הוא לא מחליף ייעוץ מקצועי. המחשבון לא לוקח בחשבון גורמים רגשיים, מצבי חיים משתנים או תוכניות לעתיד. לכן, אנחנו ממליצים להשתמש בו כהשלמה, לא כתחליף לבניית תמהיל איכותי ומקצועי. בסופו של דבר, תמהיל טוב נבנה עם ניסיון ומחשבה ארוכת טווח. מחשבון עוזר לשאול את השאלות הנכונות, אבל לא נותן את כל התשובות. זהו רק הצעד הראשון לקראת תכנון אחראי ומבוסס. רוצים ליווי מקצועי ששם אתכם ואת האינטרסים שלכם בראש? מוזמנים לפנות אלינו, נשמח לעמוד לרשותכם.
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע”י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל”ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
עזרנו לאלפי לקוחות עד היום - וזה רק מקבץ קטן ממה שהיה להם להגיד
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
טלפון: 052-3192224
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
