הון עצמי הוא דבר שמקושר תמיד לתהליך רכישה של דירה בישראל. מדובר בסכום הראשוני אותו רוכשים משקיעים מכיסם האישי, לפני לקיחת משכנתא. פעמים רבות, ללא אותו הון עצמי, הבנקים מסרבים לתת אישור עקרוני למשכנתא. אך עבור אנשים רבים מדובר בסכום גדול מאוד לגיוס. גיוס הסכום דורש תכנון מוקדם, חיסכון והתנהלות כלכלית מדויקת לאורך זמן. בניגוד להלוואה מהבנק, הון עצמי לא ממומן מגוף חיצוני. לכן, הוא מהווה עבור הבנק הוכחה ליכולת פיננסית ויציבות כלכלית.
במילים פשוטות יותר – זהו הכסף שהבנק רוצה לראות לפני שהוא מלווה את שאר הסכום. הוא רוצה לראות שיש לכם יכולת לחסוך, להתנהל ביציבות או להציג גב כלכלי. גובה ההון העצמי מושפע מסוג הנכס, היעד לרכישה ומעמדו הכלכלי של הלווה. יותר מזה, הוא משקף גם את רמת הסיכון מבחינת הבנק. לקוח שמביא יותר הון עצמי, נחשב לבעל סיכון נמוך יותר.
כדאי לדעת, הון עצמי הוא מרכיב שמשפיע על תנאי ההלוואה – ריבית, תמהיל ואישור הבקשה. עם השנים, אותה דרישה להון עצמי הפכה מאתגרת יותר עבור זוגות צעירים ורוכשים ראשונים. מדובר בגורם שמכתיב את קצב ההתקדמות ברכישת נכס. לכן, יש להבין כיצד הוא מחושב ואילו דרכים קיימות לצבירתו. לפעמים, גם מתנות או כספים מהמשפחה נחשבים כהון עצמי. זהו הבסיס שלפיו הבנק מחליט אם להיכנס אתכם לתוך התחייבות ארוכת טווח. מכל הסיבות הללו, הבנה מעמיקה של רכיב זה יכולה לחסוך לכם הרבה אי ודאות בעתיד.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא היא שאלה שעולה לעיתים קרובות מצד רוכשים חדשים. אז קודם כל יש לומר – הוא לא אחיד לכל הרוכשים – הוא נקבע לפי סוג העסקה. רוכש דירה ראשונה נדרש להביא לפחות 25% מערך הנכס כהון עצמי. אם מדובר ברכישת דירה נוספת, הדרישה עולה ל-50% ויותר. מוכרי דירה ורוכשים אחרת נדרשים להביא לפחות 30%. ההבדלים הללו נובעים מהגבלות בנק ישראל ומטרת רכישת הנכס.
הבנקים בוחנים את אחוז ההון העצמי מתוך שווי הנכס או מחיר הרכישה, לפי הנמוך ביניהם. המשמעות היא שגם אם שילמתם יותר, הבנק יחשב את המשכנתא לפי הערכת שמאי. לכן, כדאי להבין את כללי המשחק כבר מהשלבים הראשונים. ההון העצמי משפיע על האישור, אבל הוא גם משפיע על תנאי המשכנתא. ככל שהוא גבוה יותר – כך הריבית עשויה להיות נמוכה יותר. כמו כן, הלווים מקבלים גמישות גדולה יותר בתמהיל ההלוואה. לכן, מי שמצליח לחסוך יותר, משפר משמעותית את התנאים.
מהן אחת העצות הטובות ביותר שאתם יכולים לקבל בהקשר של ההון העצמי? חשוב שלא תתאמצו מעבר ליכולת הכלכלית שלכם. שימוש בכל החסכונות עלול להשאיר אתכם בלי שום רשת ביטחון. הון עצמי הוא תנאי כניסה חשוב, אך צריך להיות חלק מתכנון רחב וזהיר. לפעמים שווה להמתין עוד כמה חודשים כדי להגדיל את החיסכון. הגישה הנכונה היא לראות את ההון העצמי לא רק כדרישה, אלא כהשקעה בעתיד
הון עצמי למשכנתא הוא אמנם התחנה הראשונה שלכם למשכנתא, אבל הוא לא חייב להיות רק מחיסכון. הבנקים רואים לדוגמה בקרנות השתלמות נזילות גם כן מקור מקובל להון עצמי. גם כספי ירושה, מתנות או מכירת נכסים אחרים יכולים להיכלל בהון. מה שחשוב הוא שהכסף יהיה נזיל, מתועד ולא ממומן מהלוואה חיצונית. לבנקים חשוב לדעת שההון העצמי לא יוצר חובות נוספים. הסיבה לכך פשוטה – הלוואה שמממנת הון עצמי מגדילה את סך ההתחייבויות. לכן, כל מקור חייב להיות שקוף, מתועד ובהתאם לדרישות הבנק.
במקרה של מתנה מהורים, נדרש לרוב אישור נוטריוני או הסכם מסודר. בנוסף, אם נמכרת דירה קודמת, הבנק יבקש לראות את החוזים ואסמכתאות ההעברה. הון עצמי נתפס ככלי לבדיקת היכולת הכלכלית, ולכן הוא עובר בחינה מאוד מדוקדקת. כדאי גם לדעת שסיוע ממשרד השיכון (כמו מענק לזכאים) לא תמיד נחשב כהון עצמי. במקרים מסוימים – כן, אך זה תלוי בתנאים הספציפיים.
קיימת גם חשיבות לליווי מקצועי בתהליך, כדי לוודא שכל רכיב עומד בדרישות. לפעמים, מה שנראה כמו הון עצמי – בפועל לא יאושר על ידי הבנק. גם אל תניחו הנחות על סמך ניסיון של אחרים, כל מקרה הוא לגופו. כך תוכלו להבטיח שהמשכנתא תאושר בתנאים הטובים ביותר שניתן להשיג. אותם תנאים נוחים צריכים להיות מותאמים לכם באופן אישי. בסוף, אחרי שתיקחו משכנתא, אתם צריכים להיות מסוגלים לממן אותה.
משכנתא ללא הון עצמי היא דבר שלא מעט אנשים מקווים לו וזה לא בלתי אפשרי. קודם כל יש לומר – לפי כללי בנק ישראל, לא ניתן לקבל מימון מלא של דירה. עם זאת, קיימות דרכים עקיפות שמאפשרות מימון כולל, באמצעות הלוואות מגורמים נוספים. לדוגמה, הורים יכולים לקחת משכנתא על שמם ולרכוש את הדירה. דרך אחרת היא קבלת הלוואה מגוף חוץ בנקאי לצורך השלמת ההון העצמי.
תזכרו – כל פתרון כזה דורש בדיקה מעמיקה ויכולת החזר מוכחת. מימון מלא ללא הון עצמי טומן בחובו סיכונים ולכן יש לבחון אותו בזהירות רבה. במקרים מסוימים, חוסר הון עצמי מביא לדחייה או התאמת ציפיות. לכן, חשוב לבנות תוכנית כלכלית שמבוססת על מציאות, ולא רק על תקווה. איך עושים את זה? בדיוק בשביל זה אנחנו כאן – מוזמנים לפנות אלינו, נשמח לעמוד לרשותכם ולהציע לכם ייעוץ משכנתאות מקצועי.
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע”י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל”ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
עזרנו לאלפי לקוחות עד היום - וזה רק מקבץ קטן ממה שהיה להם להגיד
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
טלפון: 052-3192224
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
