מעבר דירה הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות שמשפחה מקבלת, וכשיש משכנתא קיימת, מתווספת שאלה שרוב האנשים לא יודעים לענות עליה: מה עושים עם ההלוואה? האם סולקים אותה ולוקחים חדשה? האם גוררים אותה לנכס החדש? התשובה לשאלה הזו יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים, ולפעמים הרבה יותר. הבעיה היא שרוב האנשים לא מודעים לכך שיש להם בכלל את האפשרות לבחור, ומגיעים לעסקה בלי לבדוק את שני הכיוונים.
גרירת משכנתא היא אפשרות שמאפשרת להעביר את המשכנתא הקיימת מהנכס הנמכר לנכס החדש, מבלי לסלק את ההלוואה. במקום לשלם עמלת פירעון מוקדם ולפתוח משכנתא חדשה מאפס, ממשיכים באותה הלוואה עם אותם תנאים, ורק משנים את הבטוחה מנכס לנכס. זה נשמע פשוט, אבל בפועל יש לא מעט פרטים שצריך לבדוק לפני שמחליטים שזו הדרך.
מה חשוב לדעת על גרירה:
סילוק ומיחזור הוא המסלול הנפוץ יותר: מוכרים את הדירה, מסלקים את המשכנתא מהתמורה, ולוקחים משכנתא חדשה לגמרי על הנכס החדש. המשכנתא החדשה מנוהלת לפי תנאי השוק הנוכחיים, ומאפשרת תכנון מחדש של התמהיל. עבור אנשים שמצבם הכלכלי השתנה מאז לקיחת המשכנתא המקורית, זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת לשפר את התנאים.
יתרונות הסילוק והמיחזור:
החסרונות שחייבים לדעת:
זהו הגורם שקובע לרוב את ההחלטה בין גרירה לסילוק. עמלת פירעון מוקדם מחושבת על מסלולי ריבית קבועה בלבד, ומבטאת את ההפרש בין הריבית בהלוואה שלכם לבין הריבית הנוכחית בשוק לאותה תקופה. חשוב להבין שהעמלה הזו לא קנס, אלא פיצוי לבנק על ההפסד שנגרם לו כשאתם פורעים מוקדם.
איך זה עובד בפועל:
לכן, לפני שמקבלים החלטה, צריך לדרוש מהבנק דו"ח עמלת פירעון מוקדם. זה מסמך שהבנק מחויב לספק, ומראה בדיוק כמה תשלמו אם תסלקו עכשיו. אל תקבלו קירוב בעל פה, תבקשו מסמך בכתב עם הנתונים המדויקים.
יש מצבים שבהם גרירה נשמעת מפתה אבל היא לא הצעד הנכון.
כשהבנק מציע תנאים טובים יותר בפתיחה חדשה – מיחזור יכול לפתוח הזדמנות למשא ומתן מחדש על כל התנאים
לפני שמחליטים, יש שאלה אחת שחייבים לענות עליה: כמה שנים נשארו על המשכנתא, ובאילו מסלולים?
ככל שנשאר יותר זמן ויש יותר קל"צ, עמלת הפירעון תהיה גבוהה יותר, וגרירה תהיה אטרקטיבית יותר. ככל שנשאר פחות זמן או שרוב ההלוואה במסלולים גמישים, הסילוק יהיה זול יותר ושווה לשקול.
נקודה נוספת שכדאי לדעת: גם אם הגרירה אפשרית טכנית, זה לא אומר שהיא חינמית. יש עלויות אדמיניסטרטיביות, שמאות על הנכס החדש ולעיתים גם עמלות העברה. צריך לחשב את מלוא עלות הגרירה מול מלוא עלות הסילוק, ולהשוות בין השניים.
המספרים בכל מקרה שונים, ולכן ההמלצה היא פשוטה: אל תקבלו את ההחלטה הזו לבד. ייעוץ משכנתאות יחשב עבורכם את שני המסלולים, להשוות את העלות הכוללת לאורך שנים, ולהגיד לכם בדיוק כמה כל אפשרות עולה. ההבדל בין ההחלטה הנכונה לשגויה יכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים שנשארים בכיס שלכם.
כן, אבל זה מורכב יותר. אם הנכס החדש שווה פחות, יחס ה-LTV (גובה ההלוואה ביחס לשווי הנכס) עולה, ויתכן שהבנק לא יאשר את הגרירה בגובה המלא. במקרים כאלה הבנק עשוי לדרוש פירעון חלקי של ההלוואה לפני הגרירה, מה שמחייב חישוב מחדש של הכדאיות.
לא בהכרח, אבל צריך להתחשב בכך. המשכנתא הגרורה ממשיכה להיחשב כחלק מהחוב הכולל שלכם, ומשפיעה על יחס החזר ההכנסה שהבנק בוחן. אם מתכננים הגדלה משמעותית בהמשך או הלוואות נוספות, כדאי לבדוק מה מרחב האשראי שנשאר אחרי הגרירה.
אפשר לנסות לפנות לבנק אחר שיקנה את המשכנתא ויאפשר את הגרירה, אם כי זה נדיר. לרוב, סירוב גרירה אומר שתצטרכו לסלק ולפתוח מחדש. עם זאת, כשהבנק יודע שאתם שוקלים לעזוב, לפעמים הוא מגמיש את עמדתו ומציע תנאים טובים יותר לפתיחה חדשה אצלו.
העמלה עצמה מחושבת לפי נוסחה קבועה שנקבעה בחוק, ואינה ניתנת להנחה. עם זאת, אפשר לנהל משא ומתן על תנאי המשכנתא החדשה כפיצוי עקיף. כלומר, הבנק לא יוריד את העמלה, אבל אם תפתחו משכנתא חדשה אצלו, הוא עשוי להציע ריביות טובות יותר שיפצו על העמלה ששילמתם לאורך הזמן.
גרירה היא העברת אותה הלוואה לנכס אחר, עם שמירה על אותם תנאים. מחזור הוא פתיחת הלוואה חדשה לגמרי על אותו נכס, בדרך כלל כדי לשפר תנאים. שני המסלולים שונים לחלוטין, אבל שניהם דורשים חישוב עמלת פירעון מוקדם אם יש מסלולי ריבית קבועה.
בדרך כלל בין שלושה לשמונה שבועות, בהתאם לבנק ולמורכבות העסקה. התהליך כולל בקשת אישור עקרוני לגרירה, שמאות על הנכס החדש, בדיקת כושר אשראי מחדש וחתימה על מסמכים מעודכנים. חשוב לתאם את הלוחות הזמנים של הגרירה עם מועדי הסגירה של שתי העסקאות, כי עיכוב בגרירה יכול לסבך את העסקה כולה.
לעיתים קרובות כן, אם ההכנסה גדלה מאז לקיחת המשכנתא המקורית. קיצור תקופה מ-25 שנה ל-20 שנה, למשל, יכול לחסוך מאות אלפי שקלים בריבית לאורך חיי ההלוואה. אבל זה מעלה את ההחזר החודשי, ולכן חשוב לוודא שהתזרים החודשי מאפשר זאת בנוחות ולא רק על הנייר.
בהחלט. אם בן הזוג לא היה על המשכנתא המקורית ומצטרף עכשיו, הבנק מתייחס לכך כהלוואה חדשה לכל דבר, גם אם מדובר טכנית בגרירה. לעיתים זה דווקא יתרון, כי ההכנסה המשולבת משפרת את כושר האשראי ומאפשרת לקבל תנאים טובים יותר. בכל מקרה, כניסת שותף חדש להלוואה מחייבת בדיקה מחדש של כל התנאים.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת - מייסד BP Group
אביתר בן פורת אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן כדי לעשות לך סדר
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
