כולנו אוהבים לדבר על ה"אקזיט" של השקעות נדלן: לקנות דירה להשקעה, להמתין עד שהשוק יעשה את שלו (והוא עשה), ולמכור ברווח של מאות אלפי שקלים. הריגוש בשיאו, לחיצות הידיים עם הקונים, החתימה אצל עורך הדין. אבל אז, מגיע השלב שמכבה את המסיבה: מס שבח.
משקיעים מתחילים מסתכלים על השורה התחתונה של המכירה, חוגגים את ה"מיליון שקל רווח", ושוכחים ש-25% מהרווח הריאלי הזה שייך למדינה. זה לא מס של כמה שקלים; מדובר בעשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים שפשוט נחתכים לכם מההון העצמי שאיתו תכננתם להתקדם לעסקה הבאה.
אבל הנה האמת שמבדילה בין מי שרק "קונה ומוכר" לבין משקיע חכם: מס שבח הוא לא גזירת גורל מוחלטת. עם תכנון נכון לפני המכירה, אפשר להקטין אותו משמעותית, ולפעמים אפילו לאפס אותו לחלוטין.
הנה כמה מהכלים הכי חזקים (שלא מספיק מדברים עליהם) שיעזרו לכם לשמור את הכסף אצלכם:
זה אולי הסעיף הקריטי ביותר, והוא שווה זהב. מס שבח הוא, בסופו של דבר, מקדמה על חשבון מס הכנסה. רשות המיסים מאפשרת לכם לבקש "לפרוס" את הרווח הריאלי שיצרתם מהמכירה על פני עד ארבע שנות מס (שנת המכירה ושלוש שנים אחורה).
למה זה משנה לכם?
גיל 60 ומעלה: אם עברתם את גיל 60 בשנת המכירה, מדרגות המס שלכם על יגיעה אישית מתחילות מ-10% בלבד. פריסה נכונה בגיל הזה יכולה לחסוך הון עתק.
זה טריק שרק המקצוענים באמת מיישמים: הפסדתם כסף בשוק ההון? יש לכם מניות שצנחו או תיק השקעות מדמם שסגרתם בהפסד?
הפסד הון הוא נכס. על פי החוק, ניתן לקזז הפסדי הון מניירות ערך כנגד רווחי הון אחרים – כולל מס שבח מנדל"ן. אם תכננתם למכור נכס ברווח, ולצידו יש לכם תיק מניות מופסד שאתם ממילא רוצים לממש, התזמון כאן הוא קריטי. מכירה חכמה באותה שנת מס תאפשר לכם לקזז את ההפסדים מהבורסה ישירות מול הרווח מהדירה, ולהקטין את החבות למס הכנסה באלפי שקלים.
כולם יודעים שאפשר לנכות את שכר הטרחה של עורך הדין והמתווך. אבל כדי להקטין את ה"שבח" (הרווח שעליו משלמים מס), אתם צריכים לאסוף כל שקל שהוצאתם על הנכס לאורך השנים.
מה אנשים נוטים לשכוח להכניס לתחשיב?
החוק ששינה את כללי המשחק במס השבח קבע כי רווח שנצבר עד ל-1 בינואר 2014 פטור ממס, ורק החלק היחסי של הרווח שנצבר מאותו תאריך ואילך חייב ב-25%. (שיטת החישוב הליניארית).
המשמעות הפרקטית היא שדירות שנרכשו זמן רב לפני 2014 נהנות מפטור משמעותי יותר, שכן רוב "תקופת ההחזקה" נופלת על השנים הפטורות. תכנון פיננסי נכון מחייב אתכם לבדוק איזה נכס בפורטפוליו שלכם הכי משתלם למכור עכשיו מבחינת "משקל" השנים, כדי למקסם את החלק הפטור של ההשבחה.
טעות של משקיעים היא להתקשר ליועץ המס או ליועץ הפיננסי ביום שאחרי חתימת החוזה, ולשאול "כמה מס אני צריך לשלם?". בשלב הזה, האפשרויות שלכם לתמרן כבר מוגבלות מאוד.
תכנון מס שבח לא עושים בדיעבד: עושים אותו כשהנכס עוד באוויר, כשבוחנים כדאיות עסקה, וכשמבינים את התמונה הפיננסית המלאה שלכם – כולל שוק ההון, הכנסות מעבודה, תוכניות עתידיות ומצב משפחתי. רק ככה בונים אסטרטגיה שדואגת שהכסף שעבדתם קשה כדי לייצר, יישאר קודם כל אצלכם.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת - מייסד BP Group
אביתר בן פורת אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן כדי לעשות לך סדר
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
