משכנתא היא כנראה ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר שרוב האנשים יקבלו בחייהם, ובכל זאת, רובנו מגיעים לפגישה הראשונה בבנק עם תחושה שמדברים אלינו בשפה זרה. פריים, קל"צ, עוגן מק"מ, הצמדה למדד, ריבית משתנה, ריבית קבועה, ריבית צמודה, ריבית לא צמודה, אין ספור מושגים, ואין מספיק זמן להבין מה כל אחד מהם אומר בפועל על הכסף שתשלמו כל חודש.
ריבית הפריים היא אחד המושגים הנפוצים ביותר בעולם המשכנתאות בישראל, ולכן כדאי להתחיל ממנה.
ריבית הפריים נקבעת על ידי כל בנק באופן עצמאי, אך בפועל כל הבנקים מחשבים אותה באותה נוסחה: ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. כלומר, אם ריבית בנק ישראל עומדת על 4.5%, ריבית הפריים תעמוד על 6%.
כשלוקחים מסלול משכנתא לדירה ראשונה צמוד פריים, הריבית שמשלמים היא בדרך כלל פריים מינוס אחוז מסוים שמגדיר הבנק. למשל, פריים פחות 0.5%.
מה זה אומר עבורכם:
זה אחד הדברים הכי מתסכלים בעולם המשכנתאות. אתם משלמים כל חודש, לפעמים סכומים גבוהים, ואז מסתכלים על יתרת החוב ומרגישים שהיא “לא זזה”, כאילו כל הכסף נבלע איפשהו בדרך.
במקרים רבים זה קורה בגלל שילוב של ריבית גבוהה, מבנה מסלולים לא מאוזן, או פריסה שלא באמת משרתת אתכם. לא מדובר פה בטעות, אלא פשוט במבנה שלא תמיד נבנה בצורה אופטימלית מלכתחילה.
מחזור טוב לא נמדד רק בהחזר החודשי, אלא גם בשאלה מה קורה לחוב לאורך זמן. האם אתם מתקדמים באמת, או רק נשארים במקום וממשיכים לשלם מחיר על המימון.
הבלבול הגדול מתחיל כשאנשים שומעים על עליית ריבית ומניחים שזה אומר שכל המשכנתא שלהם קופצת. זה לא נכון. לפעמים רק חלק מהמשכנתא מושפע, וההשפעה תלויה בתמהיל. שני אנשים יכולים לשלם על אותה הלוואה סכומים שונים לגמרי, רק בגלל שבחרו מסלולים אחרים.
קל"צ הוא ראשי תיבות של קבועה לא צמודה, והוא אחד ממסלולי המשכנתא הפופולריים בישראל.
מה זה אומר בפועל:
היתרון הגדול של קל"צ הוא הוודאות המוחלטת. יודעים בדיוק כמה ישלמו כל חודש מהיום הראשון ועד התשלום האחרון. החסרון הוא שבדרך כלל הריבית ההתחלתית גבוהה יותר בהשוואה למסלולים אחרים, כי הבנק "תומחר" את אי-הוודאות שלו לתוך המחיר.
קל"צ מתאים במיוחד למי שמחפש יציבות, שונא סיכון, ורוצה לדעת בדיוק מה יוצא מהחשבון בכל חודש ללא הפתעות.
הצמדה למדד המחירים לצרכן היא מנגנון שמחבר את קרן ההלוואה לאינפלציה. כלומר, כאשר האינפלציה עולה, קרן ההלוואה גדלה בהתאם.
נניח שלקחתם הלוואה של מיליון שקל במסלול צמוד מדד, ובמהלך השנה האינפלציה עמדה על 3%. בסוף אותה שנה, הקרן שלכם תעמוד על 1,030,000 שקל, גם אם שילמתם את כל ההחזרים החודשיים בזמן.
חשוב להבדיל בין שני סוגים:
בתקופות של אינפלציה נמוכה ויציבה, מסלולים צמודי מדד יכולים להיות אטרקטיביים. בתקופות של אינפלציה גבוהה, הם עלולים להפתיע לרעה.
מק"מ הוא ראשי תיבות של מלווה קצר מועד, אג"ח ממשלתי לטווח קצר שמנפיק בנק ישראל. ריבית מסלול עוגן מק"מ מתעדכנת אחת לתקופה קבועה בהתאם לתשואת המק"מ הנוכחית בשוק.
מאפיינים עיקריים:
מסלול עוגן מק"מ יכול להיות אטרקטיבי בסביבת ריבית יורדת, כי הריבית שלו תרד בהתאם. בסביבת ריבית עולה, לעומת זאת, ההחזר יגדל.
מסלול ריבית משתנה הוא מסלול שבו הריבית מתעדכנת כל תקופה קבועה שנקבעת מראש, בדרך כלל כל שנה, שנתיים או חמש שנים.
היתרונות:
החסרונות:
בפועל, רוב הלווים לא בוחרים מסלול אחד אלא מחלקים את המשכנתא בין כמה מסלולי משכנתא שונים. החלוקה הזו נקראת תמהיל המשכנתא, והיא אחד הכלים החשובים ביותר לניהול סיכונים.
הרעיון הוא פשוט: אם כל המשכנתא במסלול אחד ואותו מסלול "נפגע" מעליית ריביות או אינפלציה, ספגתם את כל המכה. כשמחלקים נכון בין מסלולים, הסיכון מפוזר.
כמה עקרונות בסיסיים לתמהיל:
ההבדל בין לווה שמבין את המושגים ללווה שלא, הוא לעיתים עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. כשמבינים מה עומד מאחורי כל מסלול, יכולים לשאול שאלות טובות יותר, לנהל משא ומתן טוב יותר, ולקבל החלטות שמתאימות למצב הפיננסי האישי ולא רק להצעה שמניחים על השולחן.
הצמדה למדד, עוגן מק"מ, פריים, קל"צ, אלו לא סתם מילות קוד בנקאיות. כל אחד מהם מייצג מנגנון שונה לחלוטין, עם השלכות שונות על הכסף שתשלמו כל חודש למשך עשרים שנה ויותר. ככל שמבינים אותם טוב יותר, ההחלטה הגדולה הזו הופכת לקצת פחות מפחידה.
ריבית פריים משתנה בהתאם להחלטות בנק ישראל, כך שההחזר החודשי יכול לעלות או לרדת לאורך חיי ההלוואה. ריבית קבועה, לעומתה, נקבעת פעם אחת ביום לקיחת המשכנתא ולא משתנה כלל, בין אם הריביות בשוק עלו ובין אם ירדו.
זה תלוי בתכנון האישי. קל"צ מתאים למי שמעדיף וודאות וידיעה מראש של ההחזר החודשי, גם במחיר ריבית גבוהה יותר. מי שמאמין שהריביות ירדו בשנים הקרובות, עדיף שישקול לשלב מסלולים משתנים שיאפשרו לו ליהנות מהירידה.
זה תלוי במסלול. אם יש בתמהיל מסלולים צמודי מדד, הקרן גדלה עם האינפלציה וכך גם ההחזר. במסלולים לא צמודים כמו קל"צ או פריים, האינפלציה לא משפיעה ישירות על הקרן, אם כי עלייה באינפלציה לרוב מובילה בנק ישראל להעלות ריבית, מה שמשפיע על מסלול הפריים.
שניהם מסלולים משתנים שאינם צמודים למדד, אך הם מתעדכנים לפי מנגנונים שונים. הפריים צמוד ישירות לריבית בנק ישראל ומתעדכן מיד עם כל שינוי. עוגן מק"מ מתעדכן לפי תשואת המק"מ בשוק ובמועדים קבועים מראש, בדרך כלל אחת לשנה, ולכן השינויים בו פחות תדירים.
אין מספר קסם, אך מקובל לשלב בין שניים לשלושה מסלולים. הסיבה היא פיזור סיכונים, כך שאם מסלול אחד "נפגע" מעליית ריביות או אינפלציה, האחרים מאזנים. חשוב לדעת שבנק ישראל מגביל את שיעור מסלול הפריים ל-33% מסך המשכנתא.
כן, אך זה כרוך בעמלת פירעון מוקדם שיכולה להיות משמעותית, במיוחד במסלולי ריבית קבועה. במסלולי ריבית משתנה, לרוב ניתן לפרוע ללא עמלה בנקודות העדכון התקופתיות. לכן חשוב לתכנן את התמהיל נכון מהתחלה ולא לסמוך על שינויים בדרך.
ריבית צמודה מחברת את קרן ההלוואה למדד המחירים לצרכן. כלומר, כשהאינפלציה עולה, הקרן גדלה ואיתה ההחזר. ריבית לא צמודה כמו קל"צ או פריים אינה מושפעת מהמדד, כך שהקרן לא גדלה בגלל אינפלציה. בתקופות של אינפלציה גבוהה, מסלולים לא צמודים מגנים על הלווה בצורה משמעותית.
התמהיל הנכון תלוי בכמה גורמים: גובה ההכנסה ויציבותה, היכולת לספוג תנודתיות בהחזר החודשי, אורך תקופת ההלוואה, והערכה לגבי כיוון הריביות בשנים הקרובות. מי שמעדיף שקט נפשי ויציבות יטה לקל"צ. מי שיכול לספוג שינויים ומאמין בירידת ריביות יטה למסלולים משתנים. בכל מקרה, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות בלתי תלוי לפני קבלת ההחלטה.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת - מייסד BP Group
אביתר בן פורת אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן כדי לעשות לך סדר
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
