יש שאלות שמלוות כמעט את כל מי שבעולם ההשקעות, אבל יש שאלה אחת שהיא אולי המרכזית מכולן: האם להסתמך רק על הון עצמי, או להשתמש במינוף ולקחת מימון להשקעה? זו לא שאלה טכנית. זה לא "עוד כמה ריבית תהיה לי" או "כמה תשואה זה יעשה" – זה הרבה יותר עמוק מזה. זו שאלה שנוגעת לאופי שלנו, לפחדים, לחלומות ולמידת הביטחון שאנחנו צריכים כדי לישון טוב בלילה. לכן, לפני שמדברים על מספרים, צריך לדבר על בני אדם.
עד לפני כמה שנים ההתלבטות הזו נשמעה תיאורטית כמעט, כמו משהו ששייך למומחים או כלכלנים. אבל כשנכנסים באמת לעולם הנדל"ן או ההשקעות בכלל, מגלים מהר מאוד שהבחירה בין ההון העצמי למינוף משפיעה על היומיום, על ההתנהלות, על השקט הנפשי ועל היכולת לשמור על יציבות גם כשיש גלים בשוק.
משקיעים רבים מדמיינים את זה כמו שיפוץ קטן: מוסיפים מטבחון, סוגרים קיר, מתקינים גם דלת, והופ – יש שתי דירות. אבל חשוב לדעת שפיצול הוא קודם כל שינוי סטטוטורי. כלומר, שינוי המצריך מעורבות של העירייה, של המהנדס ושל תכנית בניין עיר. כל עיר מתייחסת לזה אחרת: עיר אחת תאפשר פיצול קל תחת תנאים מסוימים, בעוד בעיר השכנה תתנגד לכך לחלוטין. יש שכונות בהם פיצולים נפוצים ומקובלים, ויש שכונות בהן העירייה שמה זכוכית מגדלת על כל צעד. ואפילו אם העיר מאפשרת פיצול, עדיין צריך לבדוק שטח מינימלי, חלוקה נכונה של פתחים ותשתיות שיכולות לתמוך בשתי יחידות עצמאיות. זה לא אומר שפיצול לא משתלם. זה רק אומר שצריך להתחיל מהשאלה "האם זה מותר בכלל?" לפני ששואלים "כמה כסף זה יכניס לי?".
כאשר משתמשים רק בכסף שלנו, יש תחושה מאוד מסוימת המגיעה יחד עם זה: יציבות. וגם שקט. זה לא שקט קטן, אלא שקט עמוק כזה שמחזיק את הגוף. אין חוב המלווה אותך, אין החזר חודשי המרחף מעל הראש, ואין רגע של חשש מהמחשבה על מה יקרה אם הריבית תעלה או אם דייר יעזוב.
התחושה שמתלווה להשקעה מהון העצמי דומה להליכה בשביל מוכר. יש בו עצים גבוהים וגם צל, המסלול ברור יחסית, והוא לא תלוי בגורמים חיצוניים העלולים להשתנות. רבים מרגישים שבמודל הזה קל יותר לנהל נכסים, לקבל החלטות ולשמור על שגרה רגועה. גם אם התשואות אינן גבוהות כמו בהשקעות ממונפות – תחושת הביטחון המתמשך מהווה ערך בפני עצמה.
יחד עם זאת, כל הון אישי – עד כמה שיהיה מכובד – הוא מוגבל. כשפועלים אך ורק על בסיס ההון הזמין, אפשרויות ההתרחבות מצטמצמות. זה מורגש במיוחד בתקופות בהן המחירים עולים מהר מהיכולת לחסוך. מה שהיה נגיש לפני שנה, הופך רחוק יותר כיום. התסכול שמגיע מזה גורם ללא מעט אנשים להתחיל ולשקול מינוף.
מינוף נדלן הוא בסך הכל כלי. לא קסם ולא סכנה מוחלטת, אלא כלי חזק שדורש שימוש אחראי. אם השקעה מהון עצמי היא כמו הליכה בשביל מוכר, מינוף מרגיש כמו מעבר לרכב מהיר. אפשר להתקדם רחוק יותר, מהר יותר, ולפתוח דלתות שלא היו נפתחות בדרך אחרת.
השימוש במינוף מאפשר להגדיל את היקף ההשקעות, לייצר רווחים מבוססי נכסים גדולים משמעותית מההון הקיים, ולהיכנס לשוק בנקודה מוקדמת יותר. בעולם בו ערכי נכסים נוטים לעלות לאורך זמן, לפעמים הזמן הוא המשאב היקר ביותר. מינוף נותן יתרון משמעותי בתחום הזה.
אבל לצד כל האפשרויות, יש גם מחיר. מינוף מחייב עמידה בהחזרים, התמודדות עם שינויים בריבית, והבנה עמוקה של התזרים. מספיק שמספר נתונים זזים בקצב לא צפוי, ופתאום נוצרת תחושת לחץ המלווה את היומיום.
בסופו של דבר, פיצול דירה הוא כמו להחזיק מטבע עם שתי פנים. בצד אחד – הזדמנות. בצד השני – אחריות. אם נכנסים לזה מתוך הבנה, מחקר והכוונה נכונה, אפשר להרוויח השקעה יציבה, מחולקת ונוחה יותר. אך אם נכנסים לזה מתוך דחף רגעי או כי "ככה כולם עושים", המציאות עלולה לאכזב. זו גם הנקודה שהכי קל לפספס. אחרי שמסתיים השיפוץ, מנקים את האבק ומכניסים את הכלים למחסן, הדירה המפוצלת מתחילה לקבל חיים. דיירים נכנסים, שגרות נוצרות, והיחידה הקטנה צריכה לתפקד כבית. עליה להיות מוארת נכון, מאווררת מספיק ועם מטבחון שאפשר להכין בו יותר מרק קפה של בוקר. חשוב לזכור ששוכר מרוצה מחזיק את ההשקעה יציבה יותר מכל נוסחה כלכלית.
זו לא שאלה תיאורטית. יש אנשים שמינוף נותן להם תחושה של התקדמות, כמעט כמו מנוע המושך קדימה. אצל אחרים, עצם קיומו של חוב יוצר לחץ מתמשך, אפילו אם המספרים עובדים מצוין.
זוהי נקודה קריטית: מינוף אינו רק מתמטיקה. הוא משלב בין יכולות פיננסיות ליכולות נפשיות.
לכן, לפני ששוקלים תשואה, צריך לשאול: מהו סוג הלחץ שמרגיש סביר? האם האחריות על החזרי המימון יוצרת הנעה או דווקא עול?
אין כאן תשובה אחידה, אלא רק התאמה אישית.
רבים מנסים למצוא "כלל ברזל": האם מינוף תמיד עדיף? האם הון עצמי בטוח יותר? המציאות הרבה יותר מורכבת ופחות חד משמעית.
כדי להבין מה מתאים, חשוב להביט לא רק על העסקה, אלא גם על מי מבצע אותה.
יש אנשים שהשקט הנפשי שלהם חשוב להם יותר מקצב ההתקדמות. בשבילם, השקעה מהון עצמי בלבד היא הבחירה הטבעית: היא מאפשרת להחזיק בנכס בלי לחץ, בלי חובות ובלי רגישות לשינויים בשוק. ההשקעה הזו תהיה אולי צנועה יותר, אך היא פועלת לאורך זמן, בהתמדה ובביטחון – וזו הצלחה בפני עצמה.
לעומתם, יש משקיעים המרגישים בנוח עם סיכון מחושב. הם מנתחים תזרים, מבינים את ההשפעות של עליות ריבית ומשתמשים במדדים כמו יחס כיסוי חוב כדי לוודא שההשקעה נשארת יציבה גם בשינויים. עבורם, מינוף הוא כלי המאפשר לגדול מהר יותר ולהגדיל תשואה. גם כאן – זה לא עניין של "טוב יותר", אלא פשוט עניין של אופי.
מעניין לראות כיצד בפועל, כמעט כל המשקיעים המנוסים מגיעים לאותה נקודה: איזון. לא מינוף אגרסיבי שמותח את התזרים עד הקצה, ולא הסתמכות מוחלטת על הון עצמי שמגביל התרחבות. אלא מודל ביניים, מינוף מתון. כך אפשר לנצל הזדמנויות, להישאר יציבים ולנהל השקעות בלי לחץ מיותר.
כשמרדדים את כל הנתונים, הפרטים וההשוואות – נשארת אמת אחת פשוטה. בחירה מוצלחת היא כזו שאפשר להמשיך איתה לאורך זמן.
יש השקעות שהן "נכונות" על הנייר, אבל מכבידות נפשית. לכן, הן לא החזיקו יותר משנה.
ויש כאלה שנראות צנועות, אבל אפשר היה לנהל אותן למשך שנים ארוכות ברוגע ובביטחון.
הון עצמי מעניק יציבות.
מינוף מעניק צמיחה.
השילוב ביניהם, במינון שמתאים לאופי, הוא המייצר מסלול שניתן להתמיד בו.
זו לא שאלה של "מה יותר טוב", אלא של מה יאפשר לפעול לאורך שנים בלי לאבד את האיזון.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע"י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
