יש משהו בחיפוש אחר דירה להשקעה שמערב שני עולמות שונים לגמרי: מצד אחד, מספרים. תשואות, אחוזי תפוסה ועלויות אחזקה. מצד שני, תחושות. האזור, הרחוב, האנרגיה של המקום, והאנשים שעוברים לידך מחוץ לבניין. אם מסתכלים רק על המספרים – מפספסים. לעומת זאת, אם מסתכלים רק על התחושה, מסתכנים.
פעמים רבות אני פוגש אנשים שנכנסים לעולם ההשקעות מתוך התלהבות, ומנסים "לסגור עסקה מהר" כדי לא לפספס הזדמנות. אבל נדל"ן לא דומה לשוק ההון – הוא איטי יותר, אורגני יותר, ומושפע מהחיים המתקיימים בתוכו. לכן, לפני שמסתכלים על התשואה, צריך קודם להבין את ההקשר שהנכס חי בו.
השקעה טובה היא כזו שמצליחה לחבר בין שתי השפות האלה – להבין מה יפה, אבל גם מה עובד. מה מרגיש נכון, ומה מייצר ביטחון לאורך זמן.
עם השנים, פיתחתי מין "עדשה" שמלווה אותי בכל בדיקה שאני עושה לפני רכישת דירה להשקעה. לא מדובר בטריקים או בטבלאות קסם, אלא בהבנה של עשרה דברים המשפיעים על הצלחת ההשקעה, יותר מכל קוסמטיקה או שיפוץ.
הדבר הראשון שאני מסתכל עליו הוא אזורי השקעה בישראל, אבל לא רק במובן הגיאוגרפי היבש. חשוב לבדוק האם האזור נמצא בתנועה: אם יש פיתוח עירוני, מוסדות לימוד קרובים, שכונות מתחדשות ותשתיות תחבורה טובות. מחקרים בכל העולם מראים כי השקעה באזורים מתפתחים בשלבים מוקדמים יוצרת תשואה גבוהה יותר בטווח הארוך.
אבל, וזה אבל חשוב, צריך להסתכל גם על הצד התרבותי. אילו אנשים גרים כאן? מה אופי הרחוב? האם זהו מקום שאנשים רוצים לגדל בו ילדים, או מקום שמתאים יותר לסטודנטים? לא כל דירה מתאימה לכולם, וזה חלק מהעניין.
לאחר שבדקתי שהאזור מרגיש נכון, אני בודק גם את מצב הבניין. לפעמים דירה נראית נהדר מבפנים, אבל הבניין מתפורר. דמי ועד בית גבוהים במיוחד, חוסר תחזוקה וצנרת ישנה – כל אלה לא רק יעלו כסף, אלא גם יבריחו שוכרים טובים. השקעה חכמה תמיד תסתכל "מחוץ לדלת", לא רק בכניסה לבית.
מכאן, אני עובר למצב המשפטי: זכויות בניה, חריגות וקירות שנשברו בלי היתר. אנשים נוטים לחשוב שמדובר בעניין קטן, אבל זה יכול להיות ההבדל בין השקעה יציבה לבין כאב ראש של שנים. זוהי בדיקה משעממת אמנם, אך מצילה חיים.
לאחר מכן, מגיע השלב עליו הרבה אנשים מדלגים מרוב התרגשות: חישוב התשואה האמיתית. ולא, הכוונה היא אינה לחלוקת שכר דירה ברוטו במחיר הדירה. צריך לחשב את מה שמכונה תשואה נקייה: שכר דירה לאחר מס, פחות תחזוקה, פחות תשלומי ניהול ופחות חודשים ריקים אפשריים. ברוב המקרים, המספר הזה מתברר כיותר צנוע ממה שחשבנו. זה בסדר, כי השקעות נדל"ן אינן השקעות להתעשרות מהירה, אלא כלי לבניית יציבות לאורך זמן. היסטורית, נכסים מניבים יוצרים יציבות ותשואה מתונה אך עקבית.
ואז מגיע אחד הפרמטרים הכי חשובים, עליו אנשים כמעט אף פעם לא מדברים: האנשים שיתגוררו בדירה שלך. לא הם ספציפית, אלא יותר סוג הדיירים שהאזור מושך. שוכרים טובים שווים שקט. לעומת זאת, שוכרים לא מתאימים גוזלים זמן, אנרגיה ולעיתים גם כסף. כאשר אני נעמד ליד בניין, אני מסתכל על מי יוצאים, מי נכנסים, מה קורה ברחוב אחרי הצהריים והאם יש תחושה של קהילתיות.
משם, מגיעים לעניין הנגישות. המרחק לתחבורה הציבורית, קרבה למרכזים קהילתיים וזמינות חנייה. דירה יפה ברחוב שאי אפשר להיכנס אליו בשעות היום אינה שקולה לדירה צנועה ברחוב נעים עם תנועה זורמת. נדל"ן הוא משחק של חיים, לא של תמונות.
אולי הדבר החשוב ביותר שצריך להבין הוא שדירה להשקעה היא איננה מוצר – אלא תהליך. זו מערכת יחסים בין אנשים, לבין המקום והאופן שבו כסף מתגלגל לאורך זמן. לפעמים, אנשים מדמיינים השקעה כפעולה חד פעמית: מצאתי דירה, חתמתי והשכרתי. אך בפועל, השקעה טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. היא מתחילה בבחירה לראות את הנכס כחלק מהחיים, לא כעסקה המתרחשת מחוצה להם.
כשאני בוחר נכס, אני לא שואל רק "כמה זה יניב לי". אני שואל: האם הייתי יכול לחיות כאן בעצמי, אפילו ליום אחד? האם הרחוב הזה מרגיש אנושי? האם הייתי רוצה לפגוש את השכנים האלה במעלית?
אז נכון, יש מספרים. ויש חישובים וגם טבלאות. אבל בסופו של דבר, השקעה טובה בודקת גם את איכות החיים. לא רק בחיים של המשקיעים, אלא גם בחיים של אלו שיגורו שם. הדירה הנכונה ביותר היא לא רק זו המייצרת תשואה על הנייר, אלא זו הנשארת מבוקשת לאורך זמן ובתנועה רציפה, ללא מאמץ מיוחד.
השקט הזה, הוא לא התוצאה. הוא המדד.
בלנדר היא חברת פינטק בינלאומית המתמחה בפתרונות מימון ומתן הלוואות חברתיות. היום, אם יש לך כסף פנוי בבנק ובחסכונות שונים, אין לך הרבה אפשרויות ליהנות מתשואה אטרקטיבית מבלי לקחת סיכונים גבוהים, או לשלם עמלות מיותרות - בלנדר מציעה למשקיעים להנות מכניסה לתחום הללואות החברתיות, תוך קבלת אחוזי תשואה אטרקטיביים על הכסף שלכם בסיכון כמעט אפסי. יש לכם את האפשרות לשלוט ברמת הסיכון וכמובן, בסכומי ההלוואות.
הכסף שלכם מוגן ובכל שלב נזיל לשימושכם, כך שהוא תמיד יהיה זמין לכם לכל השקעה אחרת שתניב תשואה גבוהה יותר!
BTB היא חלוצת הלוואות ה-P2P בישראל. החל משנת 2014. מיום היווסדה, קידמה BTB חקיקה שתאפשר לציבור בישראל ליהנות מתחום ההלוואות החברתיות – כמשקיעים או כבעלי עסקים המחפשים הלוואה. באמצעות שימוש בטכנולוגיה פיננסית מתקדמת, BTB הצליחה לחולל מהפכה, ליצור תחרות אמיתית בשוק האשראי בישראל – ולאפשר לכל אחד ואחת להשקיע בעסקים ישראליים וליהנות מהריבית.
היום - גם לכם המשקיעים יש הזדמנות להנות מאחוזי תשואה מעולים בסיכון נמוך ולהיכנס לעולם ההלוואות החברתיות בקלות!
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע"י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
