אביתר בן פורת ו-BP Group מעניקים התאמה וליווי אישי לכל משקיע!
מס שבח הוא תשלום שמוטל על הרווח הנקי ממכירת נכס מקרקעין בישראל. לא מדובר במס על מחיר המכירה, כאן מדובר על ההפרש שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה, לאחר התאמות והוצאות מוכרות. הרווח הזה נקרא "שבח", ועליו חלה חובת דיווח ותשלום לרשות המיסים. המס יכול לחול על מכירת דירה, קרקע, נכס מסחרי, חניון או כל זכות במקרקעין. מדובר באחד המיסים המשמעותיים בהשקעות נדלן, וככזה, יש לנהוג בזהירות ולבחון כל מקרה לגופו.
החוק בתחום מס השבח מורכב ודינמי, ועשוי להשתנות בעקבות חקיקה, תקנות או פסקי דין חדשים. ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס, בין אם מלא או חלקי, בהתאם לקריטריונים שונים כמו סוג הנכס, מטרת השימוש בו, תקופת ההחזקה או זהות המוכר. במקביל, קיימות גם אפשרויות לקיזוז הוצאות כמו שיפוצים, תיווך, שכר טרחה של עורך דין והיטלים שונים שמפחיתים את גובה המס בפועל. כל אחד מהפרמטרים הללו משפיע על גובה השבח ועל המס שיש לשלם.
משרדים העוסקים בתחום מס שבח נדרשים לשלב ידע משפטי, כלכלי וחשבונאי, לצד היכרות עמוקה עם הרשות. זהו תחום שדורש הבנה טכנית של החוק וגם יכולת לנתח את הנסיבות הייחודיות של כל מקרה ולהתאים את הפתרון הנכון עבור הלקוח. לא פעם אנחנו נתקלים בעסקאות מורכבות שבהן יש שאלות של ירושה, העברה בין קרובים, שינוי ייעוד או דירה לא רשומה. טיפול נכון מראש יכול למנוע הפתעות בהמשך, ולפעמים גם להביא לחיסכון משמעותי ביותר. ההבדל בין חישוב פשוט לבין תכנון מס מוקדם יכול להיות משמעותי.
מחשבון מס שבח הוא כלי אינטרנטי שמאפשר לחשב הערכה ראשונית של חבות המס. מדובר על כלי שמטרתו להעניק למוכר תמונת מצב כללית, אך הוא לא מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מעמיק. המחשבון מבוסס על פרמטרים בסיסיים כמו מחיר רכישה, מחיר מכירה, מועד העסקאות והוצאות נלוות. בזכות ממשק נגיש ופשוט, רבים משתמשים בו בתחילת תהליך המכירה כדי להבין את גובה המס הצפוי. אך יש לזכור, הכלי הזה לא מביא בחשבון הקלות מס מורכבות או מקרים חריגים.
המחשבון אמנם שופך אור ראשוני על נושא המס, אך הוא לא מתייחס לפרטים חשובים כמו זכאות לפטור, קיזוזים בגין הפסדים, זכויות בניה שלא מומשו, מצב משפחתי משתנה, או הסכמי גירושין. הוא גם לא מזהה אם הנכס התקבל בירושה, אם שונה ייעוד הקרקע או אם המוכר זכאי להקלות אזוריות. כל אלה יכולים לשנות לחלוטין את גובה המס בפועל. יותר מזה, לפעמים ההזנה הלא מדויקת של נתונים, כמו מועד הרכישה או ההוצאות המותרות, עלולה להטעות את המשתמש וליצור תחזית שגויה.
לכן אנחנו במשרד משתמשים במחשבון רק כבסיס להערכה התחלתית. משם אנחנו ממשיכים לבדיקה מדויקת שכוללת בחינה משפטית, חישוב כלכלי וסקירה של כל המסמכים הרלוונטיים. אנחנו בודקים את ההיסטוריה התכנונית של הנכס, את מצבו הרישומי, ומוודאים שאין טעויות בחוזים או ברישומי הטאבו. כמו כן, לפעמים אנחנו אפילו פונים לרשות המיסים לקבלת קביעה מקדמית לגבי חבות המס. כל שלב בתהליך נועד להבטיח שמכירת הנכס תתבצע באופן חוקי, מדויק ומשתלם ככל האפשר עבור הלקוח.
מס שבח דירה יחידה הוא אחד התחומים הבולטים ביותר מבחינת האפשרות לקבל פטור ממס. החוק בישראל מכיר בכך שדירה המשמשת למגורים של אדם ומשפחתו היא לא השקעה פיננסית, ולכן מציע הקלות מס נרחבות במכירתה. בתנאים מסוימים, ניתן ליהנות מפטור מלא ממס השבח על מכירת הדירה, גם אם מדובר ברווח של מאות אלפי שקלים. אך יש להבין, הפטור הוא לא אוטומטי, ויש לעמוד בכל תנאי החוק.
כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה יחידה, על המוכר להוכיח כי אכן מדובר בדירתו היחידה במשך 18 חודשים לפחות. כמו כן, הדירה צריכה להיות ראויה למגורים ובחלק מהמקרים נדרשת תקופת מגורים בפועל. מעבר לכך, ישנם תנאים נוספים הקשורים לרכישת דירות חדשות, להעברות בין בני משפחה או להחזקות חלקיות. כל חריגה קלה מהתנאים עלולה לפגוע בזכאות לפטור, ולכן כל עסקה נבחנת לעומק, תוך תשומת לב לפרטים הקטנים.
במשרדנו אנחנו רואים מקרים רבים בהם אנשים הניחו שהם זכאים לפטור, אך בפועל חויבו במס. לפעמים מדובר בחוסר הבנה של תנאי הפטור, ולפעמים במורכבות משפטית כמו החזקת דירה נוספת בשם בן הזוג או הילדים. לכן אנחנו מבצעים בדיקה יסודית לפני כל עסקה, כדי למנוע טעויות ולהבטיח ניצול מרבי של ההקלות הקיימות בחוק.
מס שבח דירה שנייה בדרך כלל חל על אנשים ללא פטור. החוק בישראל מתייחס לדירה שנייה כהשקעה ולא כמקום מגורים, ולכן רואה ברווח ממכירתה כגורם החייב במס. זה נכון גם כאשר הדירה נרכשה לפני שנים רבות, והרווח נראה על הנייר בלבד, בפועל, המס עשוי להיות משמעותי מאוד. יחד עם זאת, קיימים חריגים שמאפשרים לצמצם את חבות המס. למשל, במכירה של דירה שהתקבלה בירושה או במכירת דירה שלא הייתה ראויה למגורים. כמו כן, יש אפשרות לקיזוז הוצאות מוכרות, לנצל הפסדים רלוונטיים ולהפעיל שיקולים משפטיים נוספים שיכולים להקטין את המס.
במקרים כאלה, הידע המקצועי הוא זה שעושה את ההבדל. טיפול נכון במס שבח על דירה שנייה מצריך הבנה של הפסיקה, הכרת האפשרויות לקיזוז וניהול נכון מול רשות המיסים. אנחנו בודקים כל מקרה לגופו, מאתרים חריגים רלוונטיים ומלווים את הלקוח לאורך כל הדרך. רוצים לשמוע עוד על הליווי שלנו? צרו איתנו קשר, ונשמח לעמוד לרשותכם.
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע"י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת נכס נדל"ן כלומר על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. המטרה של המס היא לחייב במס את עליית הערך שנוצרה לאורך השנים, ולא את שווי הנכס כולו.
החישוב מתבסס על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שיפוצים והשבחות שנעשו בנכס. המס חל רק על הרווח הנקי, לאחר כל ההפחתות האלו.
כל אדם שמוכר נכס נדל"ן עשוי להיות חייב במס שבח, אלא אם הוא זכאי לפטור. קיימים פטורים שונים בהתאם לסוג הנכס, תקופת ההחזקה, מטרת הרכישה ועוד.
ישנם מספר פטורים עיקריים הפטור הנפוץ ביותר הוא במכירת דירה יחידה, בתנאי שהמוכר מחזיק בה לפחות 18 חודשים. קיימים גם פטורים במקרים של ירושה, גירושין, העברת נכס בין קרובים ועוד. כל מקרה נבדק לגופו.
כן, במקרים רבים הרווח ממכירת נכס בחו"ל חייב במס בישראל, במיוחד אם המוכר הוא תושב ישראל. עם זאת, במקרים מסוימים ניתן לקזז מסים ששולמו במדינת היעד כדי למנוע כפל מס.
בהחלט. תכנון נכון מראש עוד לפני המכירה יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לדוגמה, הכרה בהוצאות שיפוץ או תיעוד מלא של הוצאות רכישה עשויים להפחית משמעותית את סכום המס. לכן חשוב לפנות ליועצים שמבינים היטב את החוק.
מס רכישה משולם בעת רכישת הנכס, בעוד שמס שבח משולם בעת מכירתו. הראשון מוטל על הקונה, והשני על המוכר. שניהם חלק מהתמונה הכוללת של מיסוי נדל"ן, אך מטרתם שונה לגמרי.
אנחנו מבצעים בדיקה מקיפה לפני המכירה כדי להבין אם וכמה מס שבח צפוי לחול, בודקים פטורים רלוונטיים ומבצעים תכנון מס חכם שמקטין את חבות המס למינימום האפשרי. המטרה שלנו להשאיר לך כמה שיותר כסף בכיס.
כן, בהחלט. בדיקה מוקדמת תאפשר לך להבין את המשמעות הכלכלית של כל עסקה עתידית ולתכנן נכון את הצעדים שלך. כך תוכל לדעת מתי הזמן הנכון למכור ולמקסם את הרווחים שלך מהנכס.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
