רכישת דירה בהליך של פריסייל מבוצעת על בסיס תוכניות אדריכליות, הדמיות והתחייבויות היזם. בשלב זה, הקונים יכולים לבחור בין מגוון דגמים, כיווני אוויר וחלוקות פנימיות אפשריות בדירה. היתרון הוא ברור – אתם יכולים לרכוש דירה חדשה מקבלן לפני שהפרויקט מגיע לשלב השיווק. עם זאת, ישנם גם סיכונים שכדאי מאוד להכיר מראש. האם לאמינות היזם יש חלק בלתי נפרד מהשיקולים שלכם? בהחלט כן ונסביר על כך בהרחבה בהמשך.
כדאי לדעת שהשוק היום מלא בהזדמנויות נדל"ן, גם במתכונת של פריסייל. יזמים מעדיפים למכור חלק מהדירות מוקדם כדי לממן את המשך הבניה ולהבטיח את כדאיות הפרויקט. מבחינת הרוכשים, מדובר באפשרות ממנה ניתן להפיק לא מעט יתרונות. עם זאת, לפני שניגשים לעסקה, יש להבין את כל המשתנים הכרוכים בה. אז איך ניגשים לרכישה נכונה ובטוחה? מהם הגורמים השונים המשפיעים על הצלחת העסקה? אילו בדיקות יש לבצע לפני שיוצאים לדרך? הכנו לכם את כל המידע.
דירות למכירה פריסייל מחזיקות ביתרונות רבים ואולי היתרון הבולט הוא ההיצע הגדול ממנו ניתן לבחור. הרכישה מתבצעת בשלבים מוקדמים והקונים נהנים מגמישות רבה בבחירת הקומה, הכיוון והעיצוב הפנימי. עוד יתרון הוא האפשרות לבצע שינויים בדירה בהתאם להעדפות האישיות שלכם. ההתאמות הללו מתאפשרות עוד לפני תחילת הבניה, דבר שחוסך בעלויות שיפוץ עתידיות. כך, אתם מקבלים דירה המתאימה בדיוק לצרכים שלכם.
עוד יתרון משמעותי הוא האפשרות לבצע פריסת תשלומים מותאמת לשלבי הבניה השונים. הדבר שונה מרכישת דירה מיד שנייה, בה יש צורך במימון מיידי. בדירות פריסייל אתם משלמים לפי קצב התקדמות הבניה ואתם יכולים להתארגן כלכלית מראש. כמו כן, אותה פריסת תשלומים יכולה להקל על לקיחת משכנתא לכל מטרה בשל הגמישות הרבה בזמנים. באופן כזה העסקה הופכת גמישה מאוד מבחינה כלכלית ואתם נהנים ממרווח כלכלי.
עוד דבר שמהווה יתרון משמעותי הוא הוודאות לגבי מצב הדירה. אתם למעשה רוכשים דירה חדשה לגמרי, בהתאם לתקנים העדכניים ביותר בתחום הבניה. הדבר הזה מבטיח לכם תחזוקה נמוכה במיוחד בשנים הראשונות. כאשר סטנדרט הבניה גבוה, מובטחת לכם תקופה ארוכה בה לא יהיה צורך בתיקונים. מכאן גם קיימת חשיבות רבה לבחינת היזם והצלחותיו בפרויקטים אחרים. בנוסף לכל אלו, החלל עצמו מעוצב בצורה המתאימה לחיים של היום. כך, אתם יכולים ליהנות מדירה שמותאמת במידה רבה לצרכי היום יום שלכם.
דירות פריסייל תל אביב הן הדבר הכי חם היום בשוק הנדל"ן. זו הזדמנות מצוינת לתפוס דירה בעיר עם הביקוש הגבוה ביותר למגורים. כדאי לדעת שפרויקטים חדשים נמכרים בעיר במהירות, הרבה לפני ששלבי הבניה נגמרים. דירות פריסייל מאפשרות לרוכשים לשריין לעצמם מקום בעיר כבר בשלבי התכנון. כמו כן, האפשרות לבחור לוקיישן אסטרטגי מבין הפרויקטים החדשים מספקת לרוכשים יתרון משמעותי. כך, תוכלו למצוא דירות במיקומים מרכזיים בהתאמה לצרכים האישיים.
בתל אביב ניתן למצוא פרויקטים של דירות פריסייל במגוון רחב של דירות, לאוכלוסיות שונות. בין אם מדובר במשפחות, זוגות צעירים או משקיעים, יש לא מעט אפשרויות ברחבי העיר. רבים מהפרויקטים ממוקמים באזורים מתחדשים, עם נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, מתחמי בילוי ומרכזי תעסוקה. אתם יכולים ליהנות מתכנון שנכון לכם הכולל חללים חכמים וניצול מדויק של השטח. כך, כל אחד יכול למצוא את הדירה המתאימה ביותר עבורו בתנאים נוחים.
כדאי לדעת שאחד היתרונות של הפרויקטים בתל אביב הוא סטנדרט הבניה הגבוה. אופייה הייחודי של העיר מוביל את היזמים להשקיע בעיצוב מוקפד. כך ניתן לראות גם שנעשה שימוש בחומרי גלם איכותיים ובטכנולוגיות בניה מתקדמות. הפרויקטים כוללים לרוב תשתיות מודרניות, מערכות חכמות ושירותים נלווים, שהופכים את המגורים לנוחים ויוקרתיים. כך, אתם מקבלים דירה מתקדמת בלב אזור מבוקש והתשואה בעתיד בהתאם.
פריסייל דירות הוא מונח שאתם חייבים להכיר אם אתם רוצים לרכוש דירה המדויקת לכם. כולם נהנים מהיתרונות – היזמים מבטיחים מכירה מוקדמת ואתם נהנים מהתנאים. התהליך מאפשר לקונים להיכנס לשוק מוקדם, כאשר היצע הדירות עדיין רחב. בנוסף, ניתן לעקוב אחר קצב התקדמות הפרויקט ולתכנן מעבר בצורה מסודרת. יתרון נוסף הוא היכולת להבטיח לעצמם דירה בפרויקט חדש, בלי להתחרות ברוכשים רבים בשלב מאוחר יותר. כך, הקונים יכולים להתמקד בבחירת הדירה המתאימה להם ביותר מתוך האפשרויות הקיימות.
טיפ קטן שלנו? תמיד תשימו לב לפרטים הקטנים, שימו לב שהיזם מחזיק בכל האישורים לבניה. כמו כן, מומלץ לבדוק את תנאי החוזה, כולל לוחות הזמנים והתחייבויות הדירות מקבלן. אחד המרכיבים החשובים בעסקה הוא הביטחונות הניתנים לרוכשים, כמו ערבויות בנקאיות או בטוחות אחרות. בדיקות אלו מסייעות להבטיח כי הרכישה תהיה בטוחה ושקופה. בנוסף, כדאי לבדוק את הרקע של היזם, לוודא את ניסיונו בפרויקטים קודמים ולוודא עמידה בהתחייבויות. מעוניינים בליווי צמוד ומדויק לצרכים שלכם בעת הרכישה? פנו אלינו, נשמח לעמוד לרשותכם.
דירות פריסייל הן דירות הנמכרות בשלבים מוקדמים של פרויקט חדש, לעיתים לפני קבלת היתר בנייה או בתחילת העבודות בשטח. הרכישה נשענת על תוכניות אדריכליות, מפרט טכני והדמיות, ולא על דירה בנויה. בשלב זה היצע הדגמים, הקומות וכיווני האוויר רחב יחסית, ולעיתים המחיר הראשוני נמוך יותר לעומת שלבים מתקדמים. האחריות, הבדק וההתנהלות מול היזם נקבעים בהסכם מכר ובדין החל.
דירות פריסייל יכולות להתאים לשני היעדים, כל עוד מתאימים את סוג הדירה, המיקום ולוחות הזמנים לצורך הספציפי. למשקיעים, היתרון המרכזי הוא כניסה מוקדמת במחיר ראשוני עם פוטנציאל השבחה לאורך קידום הפרויקט. לרוכשי מגורים, היתרון הוא בחירה מוקדמת של דגם וחלוקה פנימית. מנגד, קיימת אי־ודאות ביחס לעיכובים, שינויים תכנוניים והצמדות, ולכן חשוב תכנון פיננסי וסבלנות לזמן המסירה.
שני המונחים מתארים רכישה לפני שהדירה בנויה ומוכנה למסירה. פריסייל מדגיש את חלון המכירה המוקדם בפרויקט, לרוב בשלב שלפני או בסמוך לקבלת היתר, בעוד “דירה על הנייר” מתארת את מצב הנכס שאינו קיים פיזית עדיין. בשניהם בודקים תכנון, מפרט, לוחות זמנים, ליווי בנקאי ובטוחות חוקיות, וחותמים על הסכם מכר עם נספחים מחייבים.
בודקים סטטוס תכנוני והיתרי בנייה, זהות היזם והקבלן וניסיונם, קיום ליווי בנקאי סגור וחשבון ליווי פעיל, ומפרט טכני מפורט ומחייב. יש לבקש תמחור מפורט לפי דירה ודגם, להבין את לו״ז הביצוע, לבחון את מנגנון השינויים והחריגים, ואת תנאי הפיצוי על איחור במסירה. מומלץ לוודא שהמסמכים כוללים נספחי הדמיות, תרשימי קומות, מפרט מטבחים וחיפויים, ותנאי שירות ותחזוקה לשטחים משותפים.
הבטוחה המרכזית בעסקאות דירות חדשות היא בטוחה על־פי חוק המכר (למשל ערבות בנקאית מתאימה) הניתנת כנגד תשלומים. בנוסף מקובל לרשום הערת אזהרה במועד ובאופן המתואמים בהסכם. כאשר יש ליווי בנקאי, התשלומים משולמים לחשבון הליווי בהתאם להנחיות, והערבויות מונפקות בהתאם להתקדמות ולהסכמות החוזיות.
בשלב טרום בטוחה גובה המקדמה מוגבל ומוסדר בדין ובחוזה. עקרונית אין להעביר תשלומים מהותיים ללא קבלת בטוחה מוכרת ותקפה. לאחר העמדת הבטוחה וליווי בנקאי, יתרת התשלומים מתבצעת בשלבים מול חשבון הליווי ועל פי אבני דרך שמפורטות בהסכם המכר.
ברוב עסקאות הדירות החדשות חלק מהתשלומים מוצמד למדד תשומות הבנייה לתקופת הביצוע ועד למסירה. היקף ההצמדה, אילו רכיבים פטורים ממנה ומהו תזמון החיובים נקבעים במפורש בהסכם המכר ובהוראות הדין התקפות במועד החתימה. חשוב להבין מראש את תרחישי המדד, את פיזור התשלומים לאורך הזמן, ואת ההשפעה על התקציב הכולל.
ליווי בנקאי הוא מסגרת מימון לפרויקט שבמסגרתה נפתח חשבון ליווי ייעודי, מונפקות ערבויות לרוכשים ומתבצע פיקוח על תזרים הפרויקט. המשמעות עבור רוכשים היא תשלום לחשבון הליווי בלבד וקבלת ערבויות מסודרות לפי ההסכמות. קיום ליווי סגור מפחית סיכונים תפעוליים ופיננסיים ומייצר ודאות גבוהה יותר לגבי השימוש בכספים והתקדמות הבנייה.
הנחת פריסייל תלויה בשלב קידום הפרויקט, ברמת הביקוש, במיקום הגאוגרפי, באיכות התכנון ובמלאי הדירות הזמין. ככל שהפרויקט מוקדם יותר ויש יותר אי־ודאות, כך לעיתים ההטבה הראשונית גבוהה יותר. מאידך, ככל שהפרויקט מתקדם והסיכון קטן, הפער מול מחיר השוק מצטמצם. חשוב להשוות בין דגמים, כיווני אוויר, קומה, שטחים נלווים ותנאי תשלום כדי למדוד את ההנחה בפועל.
הסיכונים כוללים עיכובים בהיתרים ובביצוע, שינויים תכנוניים, פערים במפרט, והצמדות למדדים. מצמצמים אותם באמצעות בדיקה הנדסית־תכנונית ומשפטית, ודאות לגבי ליווי בנקאי, תשלומים רק כנגד בטוחות, ולוחות זמנים חוזיים ברורים. כמו כן חשוב לקבע בהסכם מנגנוני שינוי מסודרים, לוודא גבולות גמישות בתכנון, ולבחון היטב סעיפי פיצוי והודעות על עיכוב.
מאתרים דירה ודגם מתאימים, מקבלים מפרט ותרשימים מפורטים ותמחור מלא, מבצעים בדיקה משפטית והנדסית, ומתאמים טיוטת הסכם מכר עם נספחים. חותמים על ההסכם ומסדירים את לוח התשלומים מול חשבון הליווי והערבויות. לאחר מכן מתבצע מעקב אחר קצב הביצוע ושינויים מאושרים, ולבסוף מתקיימים בדיקות קבלה, מסירת מפתחות והשלמת רישום זכויות.
בפרויקטי פריסייל נהוג להציע חלון זמן לביצוע שינויים תכנוניים ושדרוגים לפי מחירון מוגדר ונהלי היזם. ההיתכנות תלויה בשלב הביצוע ובמערכות שכבר הוזמנו, ולכן חשוב לפעול מוקדם. נספח השינויים צריך לפרט לוחות זמנים להגשה ואישור, אחריות לביצוע, עלויות נוספות ולחיבורים למערכות הבניין, כדי להימנע מהפתעות.
העברת זכויות לפני מסירה כפופה בדרך כלל לתנאי ההסכם, לאישורי היזם ולעיתים גם לאישור הבנק המלווה. לאחר המסירה, השכרה ומכירה כפופות לדין הכללי ולמגבלות חוזיות אם קיימות. יש לבדוק מראש סעיפים על דמי טיפול, עמלות ושיפוי, ועל חובות הודעה לצדדים המעורבים.
נוסף למחיר הדירה יש להביא בחשבון מס רכישה לפי סיווג הרוכשים, שכר טרחת עורך דין מטעם היזם, אגרות ורישומים, בדק בית, עלויות שינויים ושדרוגים והוצאות מימון. יש לכלול בחישוב גם הצמדות לתשלומים ועלויות תחזוקה צפויות לאחר האכלוס, כגון ועד בית, ביטוחים ושדרוגי ריהוט ומטבח. תכנון מקדים מונע חריגות תקציביות משמעותיות.
מגדירים יעדי שימוש ותקציב, בוחנים תמהיל דירות בפרויקט, כיווני אוויר, גובה קומה, שטחים נלווים כמו מרפסת, מחסן וחניה, ומשווים מפרטים בין דגמים. מעריכים את לו״ז הפרויקט, את מנגנון ההצמדות ואת תנאי התשלום בפועל, ומוודאים קיומם של ליווי בנקאי ובטוחות. בסיום בוחרים דירה שמאזנת בין מחיר, איכות תכנון, לוחות זמנים וסיכון כפי שעולה מן המסמכים המחייבים של הפרויקט.
כותב המאמר: אביתר בן פורת
המאמר נכתב ע"י אביתר בן פורת – מייסד BP Group, אשר יצא לעצמאות כלכלית לפני גיל 30. אביתר הוא מומחה להשקעות נדל"ן ומימון, עם ניסיון בליווי אלפי משקיעים ותיקי משכנתאות.
המאמר הזה נכתב בכדי להנגיש לכם את המידע בתחום ההשקעות והמשכנתאות. לעוד מידע אודות BP Group ואביתר בן פורת מוזמנים לבקר בעמוד אודות.
יש לנו את הלקוחות הכי טובים בעולם - והם גם אוהבים לפרגן לנו!
ויש לנו גם את הסטודנטים הכי איכותיים – והם גם אוהבים לפרגן לנו!
אנחנו כאן בשבילך משלב ההתלבטות, התכנון - ועד ההצלחה!
מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן בטופס למטה ואנחנו ניצור איתך קשר בהקדם!
אביתר בן פורת – BP GROUP
כתובת: יגאל אלון 94, תל אביב
מיקוד: 6789139
שעות פעילות: ראשון-חמישי 9-21
